【2022精编】物业设备运行与管理标准手册年4月修订).docx

设备运行与管理标准手册（2015年4月修订）目录前言1第一章物业设备管理概述1第二章消防设备运行与管理7第三章电梯运行与管理14第四章给水设备运行与管理22第五章供电设备运行与管理32第六章供暖设备运行与管理37第七章中央空调设备运行与管理43第八章工程维护管理服务47前言物业设备是整个物业的重要组成部分是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。管理好、运行好、维护好、改造好物业区域内的现有设备提高设备运行效率和完好率是物业服务企业运行和管理设备的根本目标。设备运行与管理涉及面比较广技术含量高关系到物业的正常运行和安全使用是物业管理服务的重要内容之一。物业设施设备主要包括电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等是整个物业的核心组成部分。在物业服务活动中设备运行管理是管理过程中的重要一环它关系到物业使用价值的体现是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好不但会直接影响业主的生活质量、生活秩序、工作效率而且还会影响到物业服务企业的社会声誉它的重要性和原因就在于：一是物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境小区和大厦建造标准越高居住办公条件越高尚与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强。其二设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏直接关系到业主和租户的利益同时也关系到物业服务企业的效益。其三用户（业主、租户）满意程度是评价物业服务企业服务质量和管理水平的综合尺度业主满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。因此从物业管理服务活动的功能、效益和质量三个方面都反映出设备运行管理在物业管理活动中的重要地位。第一章物业设备管理概述物业设备管理的内容范围很广包括：物业设备的基础管理、物业设备的运行管理、物业设备的安全管理、物业设备的维修保养管理等内容。如何搞好物业设备的管理工作呢？本节将从以下三个方面进行阐述。一、物业设备运行的特点和要求支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成：1、各类管、线结构各类管、线结构包括空调管路给排水管路消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电视、监视线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门插接箱接线架框等结点构成网络形式分布在小区内和楼宇的各个层面。如果将物业比作一个生命体这些网络就是维持生命的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因此熟悉物业设备运行的首要一点就是要去认识、熟悉、把握这些管线网络走向从各类结点入手逐步展开、深入。2、各类驱动转换设备各类驱动转换设备包括发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点主要设备不可间断连续工作任何一台运转中的设备出现故障都有可能对整个系统造成重大影响。因而设备配置一般采用主备方式但由于各种原因往往会出现原设计配置不能满足需求出现备用余量不足的情况使设备负荷加重给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用余量当备用余量充足时使主、备设备都保持随时能投入运转的状态适时调整主、备设备投运时间是运行管理的要点当备用余量不足时充分挖掘每一台设备的潜力。合理调度机组配置搞好设备保养严格控制设备负荷是设备运行管理的重点。熟悉设备不仅要熟悉设备的结构、原理、工作方式更应根据物业运作需求负载的变化了解各类设备负载能力和调配特点做到物尽其用。3、终端设备终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调风机盘管用户配电箱各类照明器具电视、电话插座卫生洁具等等。这些设施数量多分布面广易损。单台设施的停用不会影响到系统的工作易使运行管理人员疏忽。但由于这些设施直接为用户使用是设备运行管理与用户对话的界面直接反映工作质量和服务效果。运行管理中不能掉以轻心因“小”失“大”失去用户的信赖。4、设备运行环境环境是设备运行管理水平的综合表现。由于楼宇内小环境是靠各类设备运行来保证的它在“制造”环境、提供服务的同时又受其影响和制约。没有一个丨离足物业各类设备运行的环境条件如电力、温度、通风、卫生等就不能够使设备发挥最大效率甚至不能保证其正常运行。同样没有一个完善的管理机制也不可能创造良好的设备运行环境。因此环境既是设备运行体系的组成部分又是设备运行体系运行的结果。上述四个部分构成了设备运行体系的基本框架。要把握物业设备运行的脉搏必须从这四个部分入手去了解它认识它掌握它。物业设备运行体系是一个庞大的系统了解熟悉是一个由表及里、由浅入深、由静到动、由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业服务企业保障设备运行管理和操作的每一位员工都应当把熟悉认识