XX物业设备运行与管理标准手册(XXXX年4月修订).doc

设备运行与管理
标准手册
（2015年4月修订）

目录TOC\o"1-2"\h\z\u
HYPERLINK\l"_Toc416777396"前言 PAGEREF_Toc416777396\h1
HYPERLINK\l"_Toc416777397"第一章物业设备管理概述 PAGEREF_Toc416777397\h1
HYPERLINK\l"_Toc416777398"第二章消防设备运行与管理 PAGEREF_Toc416777398\h7
HYPERLINK\l"_Toc416777399"第三章电梯运行与管理 PAGEREF_Toc416777399\h14
HYPERLINK\l"_Toc416777400"第四章给水设备运行与管理 PAGEREF_Toc416777400\h22
HYPERLINK\l"_Toc416777401"第五章供电设备运行与管理 PAGEREF_Toc416777401\h32
HYPERLINK\l"_Toc416777402"第六章供暖设备运行与管理 PAGEREF_Toc416777402\h37
HYPERLINK\l"_Toc416777403"第七章中央空调设备运行与管理 PAGEREF_Toc416777403\h43
HYPERLINK\l"_Toc416777404"第八章工程维护管理服务 PAGEREF_Toc416777404\h47
前言
物业设备是整个物业的重要组成部分，是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。管理好、运行好、维护好、改造好物业区域内的现有设备，提高设备运行效率和完好率，是物业服务企业运行和管理设备的根本目标。设备运行与管理涉及面比较广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用是物业管理服务的重要内容之一。物业设施设备主要包括电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业的核心组成部分。
在物业服务活动中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量、生活秩序、工作效率，而且还会影响到物业服务企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：一是物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强。其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业服务企业的效益。其三，用户（业主、租户）满意程度是评价物业服务企业服务质量和管理水平的综合尺度，业主满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。因此，从物业管理服务活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管理活动中的重要地位。
第一章物业设备管理概述
物业设备管理的内容范围很广，包括：物业设备的基础管理、物业设备的运行管理、物业设备的安全管理、物业设备的维修保养管理等内容。如何搞好物业设备的管理工作呢？本节将从以下三个方面进行阐述。
一、物业设备运行的特点和要求
支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成：
1、各类管、线结构
各类管、线结构包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电视、监视线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错，以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式，分布在小区内和楼宇的各个层面。如果将物业比作一个生命体，这些网络就是维持生命的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因此，熟悉物业设备运行的首要一点，就是要去认识、熟悉、把握这些管线网络走向，从各类结点入手，逐步展开、深入。
2、各类驱动转换设备
各类驱动转换设备包括发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点，主要设备不可间断，连续工作，任何一台运转中的设备出现故障，都有可能对整个系统造成重大影响。因而，设备配置一般采用主备方式，但由于各种原因，往往会出现原设计配置不能满足需求，出现备用余量不足的情况，使设备负荷加重，给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用余量，当备用余量充足时，使主、备设备都保持随时能投入运转的状态，适时调整主、备设备投运时间，是运行管理的要点，当备用余量不足时，充分挖掘每一台设备的潜力。合理调度机组配置，搞好设备保养，严格控制设