物业设备运行与管理标准手册样本.doc

设备运营与管理原则手册（4月修订）目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc"前言PAGEREF_Toc\h1HYPERLINK\l"_Toc"第一章物业设备管理概述PAGEREF_Toc\h1HYPERLINK\l"_Toc"第二章消防设备运营与管理PAGEREF_Toc\h7HYPERLINK\l"_Toc"第三章电梯运营与管理PAGEREF_Toc\h14HYPERLINK\l"_Toc"第四章给水设备运营与管理PAGEREF_Toc\h22HYPERLINK\l"_Toc"第五章供电设备运营与管理PAGEREF_Toc\h32HYPERLINK\l"_Toc"第六章供暖设备运营与管理PAGEREF_Toc\h37HYPERLINK\l"_Toc"第七章中央空调设备运营与管理PAGEREF_Toc\h43HYPERLINK\l"_Toc"第八章工程维护管理服务PAGEREF_Toc\h47前言物业设备是整个物业重要构成某些，是维持业主正常工作、生活、学习重要保证。管理好、运营好、维护好、改造好物业区域内既有设备，提高设备运营效率和完好率，是物业服务公司运营和管理设备主线目的。设备运营与管理涉及面比较广，技术含量高，关系到物业正常运营和安全使用是物业管理服务重要内容之一。物业设施设备重要涉及电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业核心构成某些。在物业服务活动中，设备运营管理是管理过程中重要一环，它关系到物业使用价值体现，是支撑物业管理活动基本。设备运营不好，不但会直接影响业主生活质量、生活秩序、工作效率，并且还会影响到物业服务公司社会名誉，它重要性和因素就在于：一是物业内部环境是一种相对封闭人造小环境，社区和大厦建造原则越高，居住办公条件越崇高，与外部环境相对隔离限度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运营依赖性就越强。其二，设备运营成本在物业管理运作中占有相称大比重，特别是大厦设备运营管理。设备运营管理好坏，直接关系到业主和租户利益，同步也关系到物业服务公司效益。其三，顾客（业主、租户）满意限度是评价物业服务公司服务质量和管理水平综合尺度，业主满意限度第始终觉几乎都与设备运营优劣关于。因而，从物业管理服务活动功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运营管理在物业管理活动中重要地位。第一章物业设备管理概述物业设备管理内容范畴很广，涉及：物业设备基本管理、物业设备运营管理、物业设备安全管理、物业设备维修保养管理等内容。如何搞好物业设备管理工作呢？本节将从如下三个方面进行阐述。一、物业设备运营特点和规定支撑物业设备运转硬件普通由如下几种某些构成：1、各类管、线构造各类管、线构造涉及空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电视、监视线缆；各类通风、排风管路等。管线构造特点是纵横交错，以隐蔽或半隐蔽工程构造形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式，分布在社区内和楼宇各个层面。如果将物业比作一种生命体，这些网络就是维持生命供血、呼吸、神经、消化等系统管线。各类设备运营都依赖这些管线网络联系。因而，熟悉物业设备运营首要一点，就是要去结识、熟悉、把握这些管线网络走向，从各类结点入手，逐渐展开、进一步。2、各类驱动转换设备各类驱动转换设备涉及发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运营特点，重要设备不可间断，持续工作，任何一台运转中设备浮现故障，均有也许对整个系统导致重大影响。因而，设备配备普通采用主备方式，但由于各种因素，往往会浮现原设计配备不能满足需求，浮现备用余量局限性状况，使设备负荷加重，给运营管理导致较大压力。针对设备不同备用余量，当备用余量充分时，使主、备设备都保持随时能投入运转状态，适时调节主、备设备投运时间，是运营管理要点，当备用余量局限性时，充分挖掘每一台设备潜力。合理调度机组配备，搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运营管理重点。熟悉设备，不但要熟悉设备构造、原理、工作方式，更应依照物业运作需求负载变化，理解各类设备负载能力和调配特点，做到物尽其用。3、终端设备终端设备是指直接作用于服务对象各类器具。如空调风机盘管，顾客配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布面广，易损。单台设施停用不会影响到系统工作，易使运营管理人员疏忽。但由于这些设施直接为顾客使用，是设备运营管理与顾客对话界面，直接反映工作质量和服务效果。运营管理中不能掉以轻心，因“小”失“大”，失去顾客信赖。4、设备运