某广场项目前期定位报告.ppt

包头万达广场项目前期定位报告345678项目界定：具有较强辐射力三线城市核心区域大规模高容积率综合体项目本报告要了解的关键问题二.宏观环境1213作为“呼包鄂”经济圈的组成城市，包头经济实力较强。其经济总量在自治区内排名第一，是内蒙古的中心城市，具备一定的辐射力，矿产资源丰富及土特产贸易发达，出现了私营矿主和企业主的顶级财富阶层近年来包头市GDP持续高速增长，居自治区各城市首位，人均GDP决定了包头房地产市场仍处于快速发展期包头人均可支配收入均保持较快增速，在北方城市位居前列，购买能力和消费潜力显著增长大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时，依托工业基础发展，形成了中高层管理人员和高级科研技术人员的主力高端消费人群2006-2007年包头房地产实现了跳跃式发展，房地产投资2007—2008年保持高速增长态势政策面178.83受经济危机的影响及宏观调控措施的影响，投资型需求受到抑制，自住型需求处于观望，造成成交量出现萎缩。投资和自主需求的减弱，购房人群范围的狭窄，决定了商品住宅价格变化幅度有限。市场结论-经济产业结构决定了主流消费人群三.住宅部分25（一）市场认知一级市场分析—青山区土地成交量较小，东河、九原是成交重点区域，土地用途多为综合用地二级市场分析——包头商品房市场供大于求，2008年供应量大幅上涨，成交量下滑，导致供求关系失衡，出现供大于求的局面。二级市场分析——包头市商品住宅价格分级与户型面积成正比关系，户型面积越大，单位成交价格越高部分项目由于地段位置、社区环境、品牌物业等因素价格已突破4000元/㎡。二级市场分析——市场大多数项目销售速度为20套/月左右，保利花园、意城晶华、碧水山庄月均销售套数突破50套，总体销售速度并不理想二级市场分析——包头市在售项目中二房、三房为主流供应和成交户型，四房也存在一定的市场空隙二级市场分析——青山区商品房总体保持平衡，但2008年青山区供应量大幅上涨，成交量下滑，导致供求关系失衡，出现供大于求的局面。二级市场分析——青山区商品房价格继2007年大幅上涨之后，增速有所放缓，2008年为3146元/平方米，较去年同期上涨5.2%。二级市场分析——青山区重点商品住宅项目供求以二房、三房为主，辅以部分四房及少量一房和跃层。二级市场分析——昆区商品房多处于供大于求的状态，这一趋势在2008年表现得尤为突出，供求比为1：0.46，供求关系严重失衡。二级市场分析——昆区商品房价格继2007年大幅上涨之后，增速有所放缓，2008年为3480元/平方米，较去年同期上涨5.5%，成为包头市价格最高区域。二级市场分析——昆区重点商品住宅项目供求以二房、三房为主，辅以部分四房、跃层及少量一房和五房。包头重点在售项目户型供应及去化配比合计客户分析—受工作及区域认知的影响，客户普遍有较强的置业区域倾向，最高承受总价30-40万元，对单价提升幅度有较大抗性客户分析—为追求舒适型居住，三居室是主要需求户型，置业目的改善型居住客户分析—价格是首要关注因素，未来定价需谨慎客户分析—“圈层文化”的口碑传播是主要渠道，由于当地营销理念的滞后，对活动与DM运用较少，造成人们接受度较低客户分析—35-45岁，有年轻化趋势，本科及大专高学历，见识广客户分析—家庭年收入较高，追求生活舒适型客户分析—在城市中有多套物业，置业经历丰富，对现状居住条件基本满意客户写真较强的置业区域倾向，主要选择昆区和青山区；对装修房认可程度较低；最高承受总价30-40万元，对单价提升幅度有较大抗性；三居室是主要需求户型；追求舒适性，改善生活环境包头商品住宅市场总结（二）典型项目分析住宅产品竞争项目界定典型项目分析典型项目详细信息——欧风丽景三.三.三.三.三.三.三.典型项目指标一览典型项目关系——社区特征欧风丽景会所约2000平方米，现自营，主要由健身房、社区活动中心和中档餐饮构成，目前经营情况良好，出租率90%以上。金茂豪庭2800平方米会所，自营，现处于装修阶段，租金未确定。典型项目关系——建筑物特征三房户型特征—方正、通透的大尺度居住空间意城晶华150㎡三室两厅二卫，南北通透、户型方正、但没有突出优势保利花园110.5㎡三室两厅一卫，南北通透、户型方正三.三.典型项目供给及成交—供求及去化典型项目供给及成交——主力户型典型项目供给及成交——各户型成交情况典型项目供给及成交——成交主力户型各面积段分布情况，二房成交面积集中在100-120平方米，三房面积集中在150-170平方米，四房主要集中在180-200平方米，200平米以上的跃层也有成交，但周期较长，保利花园总体户型面积较其他三个项目小，销售速度较快，说明市场户型面积正在趋于保守典型项目供给及成交——成交价格2006.08-2009.03欧风丽景成交价格走势典型项目供