某楼盘项目前期分析及定位报告.docx

体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告

第一篇地块解析

1．1本项目地块解析
本项目地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50米，北望环城南路。项目用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段不可多得的地块。
图1.1项目地块位置图

本项目地块

----地块现状
地块地面已平整，周边建筑物林立
占地面积：4600㎡

1.2本项目地块优劣势分析
【项目优势分析】
区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重要的地理位置，整体规划配套完善。
生活优势---本项目周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本项目西接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的地方。
发展优势---位于西安市中心地段，发展潜力和升值空间很大。
昭示优势---因为项目的区位优势十分显著，对项目的后期形象有很好的正面影响。
资源优势---本项目周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。

【项目劣势分析】

环境劣势---本项目地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。

【项目机会分析】
发展机会---本项目所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，项目区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建设，所以项目周边未来发展潜力巨大。
空白机会—目前项目区域商务地产项目云集，只有少量住宅项目，本项目的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。
市场机会---目前西安市住宅项目开发建设离市区越来越远，而城墙内的项目往往价格甚高，环城路周边项目则备受消费者青睐。
置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在项目区域置业，本项目目标客户群体范围广，容量大，对项目的销售有很大促进作用。

分析结论：
本项目个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针对目标客户分析市场需求，依托本项目特色，借助周边生活环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传，同时致力于项目形象的改善，以求一举竖立起本项目的人气热潮。
第二篇项目产品定位建议

2．1项目开发类型选择建议

----项目地块的开发类型建议
考虑项目良好的临路状况以及地处南门外重要地理位置，同时考虑西安市特别是西安二环内的地产市场状况：本地块未来的开发不应因为地块小而简单、简化，应通过项目联体塔楼的造型气势配合项目配套，提升项目自身形象及商业部分市场价值。

2.2项目开发思路：

未来项目的竞争不仅仅是产品的竞争，而是区域的竞争、人气的竞争、经营的竞争、国际接轨的竞争、文化的竞争、品牌的竞争，如何在如此激烈的市场竞争中脱颖而出呢？我们认为目前开发产品，不仅仅需要选择良好的地段、而是应该充分的发挥区域的规划优势，借助“居住+商业+商务”的特质来进行整体项目的开发，项目的开发不仅仅看重于眼前的回报，应该从长远的角度进行项目的规划及开发。

2.3项目规划理念
本项目的开发面积不大，但是应当将项目发展成一个多功能的综合型房地产项目，包含几个不同功能的区域。如何协调好各功能区域之间的关系，达到优势互补，是本项目首要需要解决的问题，为此，本公司将从项目地块特点入手，分析研究本项目的整体规划理念。
针对项目地块特点，建议本项目整体规划理念应遵循以下几点：

充分利用本项目的地块特点；
充分发挥本项目的规模优势；
树立南门外标志性建筑；
充分发挥区域居住+商业+商务的特色。
充分考虑周边建设节奏，周边市场因素。

2.4主要功能建议
居住
本项目最基本也是最重要的功能为居住功能，居住功能的直接体验为户型设计、朝向、面积等因素。根据西安市房地产市场调研分析，对项目住宅部分建议如下：
2.4.1户型设计的原则
户型设计应该从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑，营造健康的环境和生活。例如：在设计上考虑最大限度的接收太阳光，确保户户最大限度采光、通风、透气；利用天然的太阳能节省电能；卫生间具备通风换气设施；厨房设有烟气集中排放系统；在材料、部件的使用上提倡使用可重复、可循环、可再生的材料和无毒、无害、不污染环境的产品。
户型具体设计从以下几个方面来分析：
1、动静分区：使户内空间从功能使用的角度分隔，客厅、餐厅等公共活动区域同卧室、书房等私密性空间严格区分，使活动与休息互不干扰。
2、主次分区：考虑家庭结构与活动功能，将主卧、次卧、书房与其它次要空间严格分开。
3、干湿分区：厨房、卫生间与厅房严格分开，从卫生角度营造居住室内健康环境。
鉴于以上户型设计原则，建议本案在户型设计时贯彻以人为本的设计理念，功能区域明显、布局合理、提高得房率，配以飘窗、低窗、拐角窗、大型景观阳台等开放性元素，整个房型设计注重人性