青岛鲁能领秀城项目营销策略汇报提案_104PPT.ppt

0麦岛项目是青岛市城建史上面积最大的旧村改造项目地处崂山区与市南区结合部位于石老人国家级旅游度假区内。规划范围西至麦岛路东至海江路北至香港东路南至东海路。项目占地72.99公顷建筑总面积126.02万平米建成后预计有10000-12000人高收入居民另有约10000人左右安置居民。项目定位为“中国最有价值国际人文社区”将建成新青岛高品质人居的标志。232006年全年营销推广汇报营销环境分析理性营销价值再造从提升城市价值、倡导新青岛城市精神、引领品质人居方向出发站在市场领导者和鲁能置业品牌地产的高度充分利用项目独特资源以客户价值为方向立足于著名滨海旅游区的高度打造一个国内知名的、能满足国内外高尚人士需求的具有身份、享受和区隔的中国国际海岸人文社区。鲁能·领秀城市场定位：中国最具价值高端国际滨海物业形象定位：中国国际海岸人文社区鲁能·领秀城产品定位：住宅：别墅、多层、小高层、高层商业：区域性商业中心----琴岛天地、麦岛美食一条街其他：海景SOHO和酒店式公寓鲁能·领秀城社区配套与物业管理定位1、社区俱乐部SPA俱乐部、雪茄俱乐部、游艇俱乐部等2、完善的社区配套大型超市、室内及室外游泳池健身房壁球馆室内篮球场网球场中西餐馆红酒吧雪茄吧健身中心室内游泳馆咖啡吧等。3、管家式服务体系星级物业管理标准鲁能·领秀城客户定位：享受型、投资型、炫富型、改善居家型等二次及二次以上置业者市场定位产品定位形象定位营销环境分析营销环境分析项目名称其他还有如湛江宾馆改造项目、东海路9号、二疗附近地块等项目也将于年内启动。由以上数据我们可知2006年青岛中高端市场新增供给面积预计将达到70万㎡以上。加上本项目一期、原有项目存量房源及部分尚未统计项目的体量预计2006年内青岛市区中高端市场实际供给体量将可能超过100万㎡。项目1、从供给与需求角度看：2005年青岛房地产市场供给及销售增幅均达到近20％市场发展态势较佳；2005年青岛高端市场供给与销售在2004年的基础上出现了较大的提升与2003年的最高点基本持平市场消化水平稳中有升。2006年市场供给中高端住宅整体供给约超过100万方需求预计为约80万方约5000套（含本项目一期20万方）。2、从客户区域看：2005年青岛市区实际对非青岛籍消费者销售的住宅套数约为1500-1800套多为中高端产品。2005年崂山区域销售给外地客户群及外籍人士的住宅约为500-800套。3、从楼盘销售现状看：青岛市场中高端项目在冬季这一淡季阶段主流楼盘的月正常消化量仅能达到10套左右（不考虑部分尾盘的数据）区域中高端项目在冬季这一淡季阶段整体月消化量约为40套左右。营销环境分析户型营销推广策略营销推广策略工程进度表重要销售节点3营销推广策略营销推广策略营销推广策略3、项目主推广语：收藏自然传承3、项目主推广语：收藏自然传承组团命名：以青岛特色做为五大期的主题并由此为各期做主题命名。雅堤规划构思：开放式围合缩影青岛未来。建筑特色：现代简约国际趋势园林推广主题：人为自然城市绿谷生活模式：蓝色格调海岸生活城市品牌——项目产品——生活模式城市品牌——项目产品——生活模式城市品牌——项目产品——生活模式对青岛人说什么？对青岛以外的人说什么？根据项目销售区域及目标消费群描述的特性建议媒体选择如下：纸媒选择：新闻类、经济类、航空类类报刊全国性报媒：中国经营报、经济观察报等航空类杂志：山东航空、北方航空、国航等青岛市报媒：考虑到报媒覆盖面、到达率建议以《半岛都市报》投放为主《青岛日报》为辅；地方性报媒：各重点市场地方主流报媒；电媒选择：分众传媒；选择目标市场城市的分众传媒按照目标消费群的媒体接触习惯在机场、会所、高尔夫球场、酒店进行定向投放。网络媒体：国内主流地产类网站地方城市主流网站。户外选择：设售楼分处的地方城市机场户外、省级高速公路。其他媒体：会刊、杂志、俱乐部刊物具体营销推广方案具体营销推广方案具体营销推广方案3营销主题营销主题系统外团销事项一、形象要求1、高品质、国际化、新青岛人居象征2、因稀有、唯一而独具价值3、国际海岸生活的标志二、派筹入市的目的1、积累客源确定客户意向2、拦截边缘客户营销主题营销主题营销主题集团内团销事项六、系统内产品推介会预计５月下旬一、加大市内灯箱的投放力度市中心、香港东路、主要市内交通干线、阳光百货、海信广场二