深圳高端住宅项目营销策划报告世联.ppt

大亚湾项目营销策划报告大亚湾宏观经济发展持续向好呈现高速、强势发展态势以中海壳牌龙头的第二产业发展迅猛第三产业平稳石油石化类项目成为经济发展的强力引擎国际管理型人口剧增大亚湾区域经济发展迅速人均GDP大幅增长房地产也快速发展大亚湾规划定位惠州南滨海新区项目位于行政商务区（城市功能重点区）本项目位于中心区北片片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机大亚湾区产业与周边城区形成有机互补未来交通网络提供动力为吸引外地客增多了筹码大亚湾规划——参考图片大亚湾宏观经济与规划——小结2007年1-4月中央重大政策一览表后市政策预测：短期内整体影响有限物权法和人民币升值形成正面影响大亚湾土地政策：整治拉开序幕难度和范围不容忽视大亚湾土地政策：土地放量较大未来竞争形势严峻大亚湾土地市场：放量大工业用地主导居住用地数量少但规模大大亚湾土地市场：放量大工业用地主导居住用地数量少但规模大国家政策——小结大亚湾区供应集中大盘时代来临未来竞争不明确广场明珠所属片区所属片区熊猫国际一期三组团——户型展示：引导韩式居住潮流动静区分离君豪国际公寓一期——户型展示：公寓楼客厅和卧室共享大阳台所属片区所属片区所属片区片区片区房地产市场——小结项目回顾整体定位——产品定位－公寓产品功能、档次及特征定位深圳客户成为大亚湾主流需求当地大型企业员工及公务员次之访谈和市场调研的结果表明：本地客户以自住需求为主深圳客户以投资需求为主调研表明以投资为置业目的的客户占有市场较大比重访谈表明住宅置业者心理接受价位在3600－3800元/㎡左右基本切合市场的实际价格形象定位——片区典型项目价格走势项目入市期片区价格预测项目属性概况——区位、交通项目四至及地块特征本项目自东向西由低向高错落排布较宽的楼间距保证了项目的高舒适性本项目具备两个核心景观区保证了小区丰富的景观资源和高舒适度本项目对外交通通达性佳对内实行有效的人车分流组织全地下停车保证了项目的高品质酒店式公寓和商务公寓较好的提升了项目的形象和档次但整体立面效果不利于地标形象的建立本项目住宅户型以两房、三房为主辅以少量四房、五房和六房产品户型分析要素户型价值及创新点——户户带入户花园、大露台设计采光通风佳户型价值及创新点——客厅和主卧均带大露台景观资源丰富阳光餐厅大亚湾独创户型价值及创新点——客厅和主卧均南向景观资源丰富但户型面积较小户型价值及创新点——临干道设置小二房优化产品资源户型价值及创新点——户型紧凑实用功能分区合理户型价值及创新点——复式单位宽大舒适丰富产品线产品户型分析结论——产品价值挖掘——环境产品价值挖掘——规划产品价值挖掘——社区配套及服务产品价值挖掘——未来价值潜力项目分析项目分析酒店式公寓定位——客户定位酒店式公寓——户型定位外立面建议极简主义的功能多元化的自由组合空间商务休闲会所（中西餐厅、多功能宴会厅、健身房）商务休闲会所（多功能商会中心、阳光游泳池、情调酒吧等）公共空间（走道、墙面、电梯间）产品润色——软件：服务提升提供酒店式公寓的服务功能上安全与人性化并重商务公寓定位——功能定位外立面建议建筑面积24000平方米着力打造大亚湾首席品质商务公寓户型面积：标准层建筑面积1000平方米以中大户型为主组合单位面积为100－1000平方米之间。特色园林：价值分析：形成产品特色树立产品高端形象设计原则：经济、立体、简洁、多种灌木相组合分布楼层：分单双层设置园林面积：20平方米×13层＝260平方米酒店公寓与商务公寓立面效果的转换商务中心酒店公寓星级酒店大堂配置充分体现产品的高价值与高品质酒店公寓电梯轿厢架空层园林建议空中园林：露台营销策略总纲营销总纲：以外带内定向营销营销策略:以活动营销/情感营销为主建立项目口碑效应营销策略:以活动营销/情感营销为主建立项目口碑效应推广策略：以深圳为主定向宣传企业定点巡展宣传、众厦会、众厦看楼车推广策略：以惠州为辅采用小众媒体吸引刚性需求盐坝高速入口推广策略展示策略——建立国际化高端品质体验与享受展示策略——楼体展示策略——泛灯工程展示策略——楼体外网包装展示策略——形象围墙展示策略——售楼处选址展示策略——售楼处：布局、细节展示策略——售楼处：体验国王级尊贵礼遇服务入口广场展示策略——异国风情样板房展示策略——简约与时尚样板房展示策略——LOFT一族样板房活动营销活动营销大亚湾城际融合高峰论坛深圳VIP大亚湾远洋号体验之旅结合奥运会开幕契机组织赛车长跑拉力赛等运动体育项目经济测算——价格及营销费用本项目开发周期计划——一次性开发分三期推售工程进度工程进度汇报结束Thanks!