天津天嘉湖_星耀五洲项目总体营销推广策划报告_127PPT_王志纲.ppt

前言引言目录天时抑制提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率而对投资性住房采取较严厉的抑制政策同时限制外籍人员购房。拐点京沪深穗楼市交易量出现大幅萎缩万科带头降价一些大型房产中介机构关门歇业专家纷纷预言房价拐点已经出现。强硬从07年11月1日开始生效的土地新政中对开发建设时间（空置两年土地收回）的硬性规定将加快项目开发和商品房入市速度市场竞争更趋白热化回落受宏观政策及一线城市的影响岁末年初天津商品住宅成交量大幅回落近40％天津楼市冷热交加开始进入优胜劣汰的调整过程。反思在这样的政策环境下项目如何规避政策风险实现逆势飞扬？地脉竞争激烈国内外知名品牌开发商云集天津地产上市公司众多。万科、富力、新世界、合生创展、和记黄埔、碧桂园、恒大、万通等所开发项目遍布天津各个区域产品供应已成为天津市场主流。津南区集聚了富力、华润、首创、吉宝、红磡等品牌开发商2008年将上演品牌开发商之间的激烈搏杀。竞争态势滨海新区：一枝独秀中心城区：二龙戏珠津南区域：三足鼎立郊区巨擘：四大天尊外环周边：十面埋伏滨海新区：一枝独秀中新天津生态城——占地30平方公里；容纳150万人口；2008年启动3平方公里。一座综合指标全球领先的现代化和谐宜居的生态新城。两国总理签署的项目将是中国生态文明的示范样板区。中心城区：二龙戏珠1、老城厢板块总建面：225万㎡（住宅128万㎡公建97万㎡）。均价：12000元/㎡。名盘：TOWN中堂、檀府、富力城、中新城上城、金盛国际、仁恒海河广场、壹街区。特点：城市中心配套成熟高层住宅为主兼有少量城市别墅商用物业开发趋势明显。2、大梅江板块体量：占地879.8万㎡总建面692.79万㎡。均价：10000元/㎡。名盘：华夏津典、埃维昂依云小镇、海逸长洲、第6田园、水晶城、水岸公馆、卡梅尔、江胜天鹅湖、弘泽印象、水岸江南、梅江湾。特点：已发展至中后盘阶段目前仍有近200万㎡放量是天津高档项目供应阵营的有力支持者津南区域：三足鼎立1、红磡·领世郡总建面：140万㎡。产品：联排别墅、独栋别墅4层半花园洋房、7层电梯洋房以及小高层。均价：10000元/㎡。配套：27洞国际标准高尔夫球场；3.4万平米的社区商业。特点：一直是整个区域价格、成交量标杆项目大盘规模化开发优势突出强力吸引了“空客”高管的集体入住。2、金地·格林世界体量：占地556亩总建50万㎡。产品：公寓、花园洋房为主少量景观小高层。均价：8500元/㎡。特点：项目价值已获得高端客户群认可尤其是洋房产品虽然价格持续上涨但楼盘消化速度较快。07年底推出了90平米以下小高层公寓其中部分精装修产品市场反应尤佳。3、双港新家园体量：占地1070公顷总建面580万㎡人口约18万人产品：综合性大型住区2007年11月开工5年建成。30％的经适房2008年提供１３.５１万㎡。均价：经适房4100元/㎡；限价房5500元/㎡。特点：北临梅江南生态居住区距外环线1.8公里距市中心11公里。涵盖生态居住区、经适安居区、文化、卫生、教育、以及商业服务等多功能建筑为一体的综合性居住区。郊区巨擘：四大天尊1、东邪—东丽湖2、西毒—西部新城3、南帝—团泊新城4、北丐—京津新城板块板块板块外环周边：十面埋伏为解决中低收入家庭住房问题天津市政府将在外环线绿化带以外平均５--１０公里范围内用八年的时间规划建设１０个新家园。项目分布：东南部的双港地块东部地区的华明地块军粮城北地块东北部的大毕庄地块、小淀地块西北部的双街、双口地块西部的中北地块西南部的张窝地块南部的大寺地块。体量：总占地４８２４公顷；总建面２５８６万㎡。均价：5000元/㎡左右。动态：华明和双港两个新家园居住区已于2007年１１月２８日正式开工建设年内将开工３５０万平方米其中三成为经济适用房还有大量的限价房。反思在竞争如此激烈的市场企业如何树立品牌标杆实现脱颖而出？人