伟业顾问_丹青府项目商业营销方案.ppt

丹青府项目商业营销方案目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路乐府江南租金价格：经营方式：经营者自持、租赁客群：周边未拆迁区域的居民、附近商业的从业人员为主。综述:市场门口处沿街商铺面积在20㎡以下内部市场大厅摊位面积在10~35㎡之间但非临街商铺和摊位租赁不善人气低生意冷淡。据调查现场商户反映此现状主要是周边大量拆迁、客流减少且商位不临街等综合原因造成。面积范围：15~30㎡主要业态：杂货小食品等；田村至半壁店沿街店铺面积范围：20㎡主要业态：服装店零售、美发等商铺情况：共计９间商铺无空置室内高度５m空间窄小；空置率：０美廉美商业乐府江南底商乐府江南底商面积范围：50～60㎡主要业态：比较丰富烟酒、美容美发、茶叶公司、二手房产中介等空置率：５７％销售方式：自然销售14套空置（原因不详）商铺情况：沿街的两栋楼均设计底商其中西侧临田村东路底商共计16套目前仅剩两套边角户型空置（该户型需为消防通道预留过道平均实际面积不足10㎡）东侧剩余14间商铺为开发商自持（原因不详）目前全部空置。底商室内高度为5米户型方正。客群：以本项目及兰德华庭的居民为主。综述:以满足本社区基本生活需求业态为主配套尚不成熟从目前开放户型的数量上统计空置率达12.5%。该底商大都为06年开盘时以9200元/㎡实际均价售出现再租赁给第二业主。但由于区域缺乏商业氛围所以租金低廉经换算本项目60㎡左右户型的租金为5.47元/天/㎡水平高于周边大面积底商产品。面积范围：180㎡单层底商和240㎡复式结构底商复式结构按两层面积销售其户型与本项目相似由于建筑设计原因存在部分柱、墙等对格局的影响且南向开窗面积小采光较比本项目有所不足。主要业态：宠物门诊房地产中介等空置率：14%（如计入未售房屋则为６５％）商铺情况:共计26间商铺东侧14套为复式底商已投入使用两套空置。西侧12套为单层底商目前属于在售之中单价14000元/㎡由于目前无法办理贷款业务故呈现有价无市的状态全部空置。单层室内高度为4m复式高度为2.9m。客群：路过及本项目和中国房子的客户居多。销售方式：自然销售综述:目前项目租金水平维持在1.2万元/月（月供）左右经换算本项目180㎡户型的租金为2.6元/天/㎡左右租金水准低于中国房子的小面积底商。业态以二手房中介、美容美发等相对集中。2007年3月已经开始楼体的内外装修以及智能化的安装4月份开始市政工程的建设5月份开始电梯安装而社区内的园林工程则预计在6月份动工07年十月交房。该项目底商为临街楼首层通过市调了解底商单位面积约60㎡左右均价为14000元/㎡商业营销思路—市场分析与综述目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路本项目6号楼建筑尚未出地面7、5号配套及7、8号住宅仍在拆迁过程当中周围居老住区处于拆迁过程当中人流数量逐渐递减故周边毫无商业氛围对于购买商业的客群来讲销售大面积、总价高的商业仅依靠营销手段而缺乏实体建筑的支持具备一定难度。现本项目周边已全部拆迁仅有零星沿街商铺目前项目形象难以支撑预期均价的商业销售。政府将要为田村路进行扩修由此一来将改善本项目周边环境。本项目预计将在2008年底交房届时熙湖2期等项目也已入住区域内商业氛围将有所改善。本案面积区间与区域对比分销售单元解析产品户型分析分析总结目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路客户调研客户调研客户总结目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路商业营销思路—产品定位2、以住宅或商住形式发售强调多功能性以及多功能性带来的性价比商业营销思路—产品定位客户对地段和产品的认知率低；本项目为期房阶段且封顶时间为07年9月、正式入住时间为08年底投资商业的客户的观望心理严重；虽然本项目价格属于区域平均水平但由于项目目前形象的影响对于商业产品难以通过价格优势达成快速去化。商业营销思路—产品定位商业营销思路—产品定位通过菜单式服务提升产品力达成6号楼底商的去化——根据客户需要为每套户型增设卫生间、加装隔层；对于住宅意向客户可将南侧窗户再造成入户门并适当封闭北侧入口；可将南侧绿化带作为附赠花园赠送给住宅意向客户；在可能的情况下将住宅意向客户的水、电改造成住宅管线。目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路不做简单底商销售有策略销售.必要时可考虑售后包租等销售方式.买一层送一层分摊每平米价格8000左右低于目前市场均价附赠花园复式格局南向大开窗拥有低密度产品居住情境宜商宜居多重置业选择谢谢