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土地成片开发运营模式及案例2ppt课件.ppt

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土地成片开发运营 模式及案例演讲提纲从宏观到微观，从普遍到个案《人民日报》中国经济周刊2007年第15期热点区域 3个核心经济圈： 珠三角处于盘整期：双转移、三旧改造、广佛同城、深莞惠一体化 长三角处于成熟期：杭州湾大桥、苏通大桥、崇明隧道、虹桥枢纽 环渤海处于成长期：天津滨海新区、唐山曹妃甸、河北沿海经济带 6个经济特区： 1979年7月，中央和国务院同意深圳、珠海、汕头、厦门市试办出口特区，1980年5月改称经济特区 1988年4月，全国人大通过决议批准海南省为经济特区 2010年5月，中央新疆工作会议上中央正式批准喀什设立经济特区14个沿海开放城市：大连、秦皇岛等14个港口城市（1984年4月） 10个国家综合改革配套试验区/新特区： 上海浦东新区（2005.6） 天津滨海新区（2006.5） 重庆市、成都市（2007.6）统筹城乡 武汉城市圈、长株潭城市群（2007.12）两型社会 深圳市（2009.5）综合配套改革总体方案获批 沈阳经济区（2010.4）新型工业化 山西省（2010.12）资源型经济 义乌市（2011.3）新型国际贸易 4个副省级新区：上海浦东、天津滨海、重庆两江、陕西西咸 20余个国家级战略区域规划： 2008年2月，广西北部湾经济区 海南国际旅游岛、珠江三角洲、江苏沿海、关中—天水、辽宁沿海、图们江区域、黄河三角洲、鄱阳湖生态经济区、皖江城市带、长江三角洲地区、山东半岛蓝色经济区……警钟国家土地、房地产制度与政策的“毛病”招拍挂价高者得助长了“唯利是图”“一刀切”，“上海感冒，全国吃药”太具体，有越位的嫌疑。太敏感，容易被媒体、商家借势操作限购、限价，治标不治本，以行政手段扰乱市场秩序，为下一届政府埋下更大的隐患中央与地方的财权之争 业内外基本达成了共识，房价暴涨的根源是“土地财政”，但“土地财政”缘何而来、何时才能消亡？年关将至，土地、房产市场跌宕起伏，中央政府换届在即，回顾一下中央与地方政府的财权争夺史，也许会理清“土地财政”的来龙去脉。土地开发的利润空间究竟有多大？开发商应对策略找媳妇与深圳地产商异地扩张利于城市总体形象的营造及总体规划的执行 降低城市总体开发成本，避免各自为政、遍地开花 节约土地流转成本 节约土地基础开发资金 把土地运营的增值空间部分让渡给企业，给运营商的升级提供了机会和土壤泛地产 一级开发与二级开发 稀缺资源也需要营销、好地块也需要策划 卖布还是衣服 资源、资金与知本 业主制理论：各方角色定位业主制一级开发现状开发模式 成片与分片 存量与增量 割腊肉式 指婚式（即五统一） 招亲式 新城公司式 借壳上市式 盈利模式 工程管理费 土地增值 临时性地租 经营性基础设施项目 营利性公建配套项目 垄断性资源 文化视觉资源政府主导下的市场化模式 政府税收财力不足 银行贷款严格限制 中央发债杯水车薪 自行发债遥遥无期 联姻社会资金也许是不错的选择 “三共”保障体系 理念共鸣：公开招女婿 资源共享：公平谈条件 投资共赢：公正建家庭 操作要点 与政府签订投资协议 发改委立项 纳入规划 合资注册公司 报批土地一级开发方案 土地整理计划 土地供应计划 土地出让收益合法分配：财政收入与企业收益各地一级开发政策差异土地一级开发地方政策派系 川派（滇黔）：规范管理、暗含分成，成都、绵阳 湘派：代建工程、明确分成，湘潭、永州、常德等 琼派：政府让利、自由市场化，海南各地 京派：工程总承包、成本抵扣，北京、天津、石家庄、周边地区 粤派：自主开发、成本拿地，惠州、珠海等土地一级开发技术关键要素（三规两划）土地一级开发的情商要素 高度：思想，修养，战略高度，与政府对话的高度，对城市发展的理解及社会责任 深度：专业水准，专业素质，一级开发涉及的规划、土地、产业、金融等专业深度 温度：持续性，耐力，耐心，张弛有度，对市场的敏感性及时机的把握土地一级开发政策红线 收支两条线：成本抵扣，直接返还，市政项目换土地，先征后返，各类补贴，土地出让收益直接分成 经营性用地招拍挂：一级二级联动，约定地价，设置限制条件 土地一级开发项目红线 高尔夫球场（虽已纳入奥运项目，10次禁令，土地督办案件70%跟高尔夫有关），变种：体育公园、休闲公园、高球学校、练习场 别墅 政府楼堂管所 跑马场（马术俱乐部） 主题公园（2011年8月5日国家发改委发布《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》）成都郫县中信蜀都地产大鳄吞噬海南中信泰富——神州半岛：2005年，规划范围约37.93平方公里 深圳华隆——铜鼓岭：2005年10月，总规划面积84.3平方公里，其中陆地面积46.64平方公里，2009年底，鲁能集团收购该项目60%股权。 雅居乐——清水湾：2006年8月，清水湾1.5万亩土地、12公里海岸线，20