新型城镇化政策导向下的土地成片开发运营模式及案例.ppt

新型城镇化政策导向下的
土地成片开发运营模式及案例开场白：城市化、城镇化与房地产本报告背景回顾土地成片开发关键流程讲课提纲从宏观到微观，从理论到实践，从普遍到个案开篇案例：兰州崔家大滩成片土地一级开发《人民日报》中国经济周刊2007年第15期热点区域

3个核心经济圈：
珠三角处于盘整期：双转移、三旧改造、广佛同城、深莞惠一体化
长三角处于成熟期：杭州湾大桥、苏通大桥、崇明隧道、虹桥枢纽
环渤海处于成长期：天津滨海新区、唐山曹妃甸、河北沿海经济带

6个经济特区：
1979年7月，中央和国务院同意深圳、珠海、汕头、厦门市试办出口特区，1980年5月改称经济特区
1988年4月，全国人大通过决议批准海南省为经济特区
2010年5月，中央新疆工作会议上中央正式批准喀什设立经济特区

14个沿海开放城市：大连、秦皇岛等14个港口城市（1984年4月）
10个国家综合改革配套试验区/新特区：
上海浦东新区（2005.6）
天津滨海新区（2006.5）
重庆市、成都市（2007.6）统筹城乡
武汉城市圈、长株潭城市群（2007.12）两型社会
深圳市（2009.5）综合配套改革总体方案获批
沈阳经济区（2010.4）新型工业化
山西省（2010.12）资源型经济
义乌市（2011.3）新型国际贸易

6个国家级新区（国务院批准，副省级建制）：
上海浦东
天津滨海
重庆两江（2010.5.）
浙江舟山群岛（2011.6.）
甘肃兰州（2012.8.）
广东南沙（2012.9.）20余个国家级战略规划区域：
广西北部湾经济区（2008.2）
珠江三角洲地区（2008.12）
关中—天水经济区（2009.6）
江苏沿海地区（2009.6）
辽宁沿海经济带（2009.7）
珠海横琴新区（2009.8）
吉林图们江区域（2009.11）
黄河三角洲高效生态经济区（2009.12）
甘肃省循环经济示范区（2009.12）
鄱阳湖生态经济区（2009.12）
海南国际旅游岛（2010.1）
中部皖江城市带（2010.1）
长江三角洲地区（2010.5）
深圳前海深港现代服务业合作区（2010.8）
大小兴安岭林区（2010.12）
山东半岛蓝色经济区（2011.1）
海峡西岸经济区（2011.3）
浙江海洋经济发展示范区（2011.3）
青海省柴达木循环经济试验区（2011.3）
广东海洋经济综合试验区（2011.8）
新疆阿勒泰地区吉木乃国家级边境经济合作区（2011.9）
河南省中原经济区（2011.10）
河北沿海地区（2011.11）
成渝经济区（2012.1）
陕甘宁革命老区振兴规划（2012.3）
黔中经济区（2012.8）警钟我国土地、房地产政策的“毛病”招拍挂价高者得助长了“唯利是图”“一刀切”，“上海感冒，全国吃药”太具体，有越位的嫌疑。太敏感，容易被媒体、商家借势操作限购、限价、限贷、限利，治标不治本，以行政手段扰乱市场秩序，为下一届政府埋下更大的隐患中央与地方的财权之争
业内外基本达成了共识，房价暴涨的根源是“土地财政”，但“土地财政”缘何而来、何时才能消亡？年关将至，土地、房产市场依然跌宕起伏，中央及国家高管换届进行中，回顾一下中央与地方政府的财权争夺史，也许会理清“土地财政”的来龙去脉。土地开发的利润空间究竟有多大？开发商应对策略全国性土地问题2012土地相关政策解读利于城市总体形象的营造及总体规划的执行
降低城市总体开发成本，避免各自为政、遍地开花
节约土地流转成本
节约土地基础开发资金
把土地运营的增值空间部分让渡给企业，给运营商的升级提供了机会和土壤泛地产
一级开发与二级开发
稀缺资源也需要营销、好地块也需要策划
卖布还是衣服
资源、资金与知本
业主制理论：各方角色定位业主制成片项目退出机制/盈利模式

卖协议：协议体现了企业的商务谈判能力，更是企业品牌影响力的综合体现，所以，能够达成协议本身也是有价值的。协议甲方分为各级政府、政府专业部门及政府所属国有企业等，协议深度分为意向书（明确投资意向及项目）、框架协议（明确项目用地及投资内容、投资计划等）、协议（明确开发模式、双方的责权利及罚则等）。
卖批文：获得核心引擎项目立项批文及片区城规、土规及控规等规划批文。
卖工程：完成市政及公益项目所有手续后转包工程获得收益。
卖土地：整理开发完成后经营性用地出让，与政府分享土地增值收益。
卖股权：低价曲线拿地后打包或分别转让子公司。
卖房子：曲线拿地后自行或合作进行二级开发，出售房子获利。
卖管理：通过出租房子或物业管理获得收益，也可以输出品牌管理，品牌连锁获益。地产大鳄吞噬海南中信泰富——神州半岛：2005年，规划范围约37.93平方公里
深圳华隆——铜鼓岭：2005年10月，总规划面积84.3平方公里，其中陆地面积46.64