提倡成片开发模式.docx

提倡成片开发模式提高土地综合效能《中国国土资源报》2006年2月21日《地产周刊》曾刊登杨罗军等作者的“招牌挂收益增值途径”，文中提到“过大的地块起始价也相应较高，甚至令一些开发商望而却步。实践证明，划小出让地块单体面积，竞价的开发商多，就能卖出好价钱。”笔者并不否认其效果，但对“用划小地块来卖好价钱”的做法持反对意见。怎样正确看待地价我国实行政府垄断的土地经营体制，这就必然产生两个相互冲突的政策目标。一方面，是政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足不断增长的居民居住、产业发展及商业活动需要，这个目标要求土地价格越稳定、越低廉越好；另一方面，土地出让是土地增值和地租的来源，又是征税的重要基础，这个目标又要求土地价格不断上涨、甚至越高越好。政府一直处于进退维谷的两难境地，是保证城市长期利益和民众的公共利益，还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩？在很多的情况下，尤其是各地市大力发展城市建设的当前，大部分都选择后者。过去、现在和未来都会告诉我们答案，眼光只盯着地价、长期“唯利是图”的城市运营官，将会为自己种下的恶果付出惨重的代价。通过科学的城市规划、严密的土地出让计划及精心的成片开发项目策划来保障土地的节约集约利用，保证土地价格更真实地反映价值，使土地运营走上稳定、健康、良性的轨道，是代表国家行使土地管理的各级政府长期不懈努力的使命。自《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》于2002年7月1日实施以来，公开、公平、公正的土地市场正在逐步形成，并在各地的经济建设中起着越来越重要的作用。从统计数据来看，以“价高者得”的挂牌、拍卖方式交易成功的占了绝对份额，这也一定程度上助长了我们的“唯利是图”，有理智的人应该明白，“钱”并不是市场经济的全部。可以肯定，随着我们逐渐地富起来及城市运营理念的逐步提升，以“方案最优”为评标标准的土地公开招标模式将成为土地市场主流。怎样促进土地市场繁荣没有足够的买家关注是一些地方的土地招牌挂时遇到的最大尴尬，低价交易成功、甚至流拍流标就在所难免，致使交易成本增大、国有土地资产流失。《中国国土资源报》2005年12月27日曾刊登笔者《重视营销策划防止流标流拍》的文章，阐述了土地营销的意义及做法，这里不再赘述。怎样正确看待成片开发划小地块出让虽然可以提高单宗地价，获得短期的、局部的利益，但从城市整体运营效益来讲是不可取的。笔者认为，成片开发有以下几点好处：一是利于城市总体形象的营造及总体规划的执行，二是降低城市总体开发成本，避免各自为政、遍地开花的局面，三是节约土地一级开发资金（基础设施配套、公共设施配套等），四是给一般房地产开发商提供了向城市运营商升级的机会和土壤，把土地运营的增值空间部分地让渡给开发商。在招商推介中，应以成片土地推介为重点，主要基于两点考虑，一是以成片土地推介带动中小地块的出让，从而活跃整个土地市场，二是以成片土地项目引入有实力、品牌叫得响的投资商/开发商，从而激发本地开发商的激情，形成联动、活力的地产开发局面。当然，成片土地出让会抬高一些门槛，但国土部门要为各地开发商提供互动、联合的机会，通过鼓励联合竞标，积极倡导共赢，实现本地与外地开发商、大开发商与中小开发商的联动协调发展。在实际操作中，我们建议采取成片项目推介、宗地分期出让的办法，既避免了大开发商的囤地现象，又给予了中小开发商参与的机会。从另一个角度来讲，一些不够资格的小开发商要么在竞争中壮大，要么被淘汰，这正是市场规律的作用，政府要做的是如何确保土地市场的公开、公平、公正，而不是保证每一个开发商有地拿、有钱挣。上海新江湾城、广州珠江新城、西安曲江新区、昆山花桥镇等许多例子已经证明成片开发的效益是巨大的。怎样构建土地评价综合体系笔者十分认同文中提到的“优越的开发、收费、治安和法律环境是吸引投资商的磁铁”。无论是开发商，还是政府，都要洗脑，不要把眼光仅盯在地价上。目前，仍然有一些欠发达地区在招商时号称零地价，但投资商无动于衷，这也正说明了地价低不是吸引投资商的唯一因素，相反，地价高也不是阻碍投资商的门槛。除了地价以外，应该从区位、政策、环境、服务、配套、产业链、产业集群、城市竞争力、区域经济背景等多角度综合评价地块，开发商应该这么看土地，作为运营官的政府更应该这么看土地，遵循城市总体规划及土地利用规划，根据地块的微观、中观及宏观区位及周边产业关联，给出合理定位，并配套相应的政策及基础设施，在招商推介中更注重城市特质的营销而不是“放之四海而皆准”的说道，土地价值自然会得到市场的认同。

让土地成片开发“双赢”我国城镇土地成片开发的实践，已经走过了十几年的道路，途中有欣喜，也有困惑。“土地成片开发”，广义上讲，是指依照规划对土地进行综合性的开发建设，然后进行一些经营活动。与之相对应的是土地的宗地开发。土地成片开发作为一件特殊的“产品”，具有以