房地产估价第2阶段测试题.doc

江南大学现代远程教育第二阶段测试卷
考试科目：《房地产评估》第4章至第6章(总分100分）
时间：90分钟
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一、单项选择题：（本题共10小题,每题２分，共20分)
1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(）范围之内。Ａ.0．5～2.0ﻫB.1．5～2.0Ｃ.0.5～1．5D.１.０~1．５
２、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为20０㎡,租赁期限为８年,年租金固定不变为48０元/㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡。若折现率为8％,则承租人甲目前的权益价值为()万元。A．６．1９Ｂ．６.42C.7.２0ﻫD．9.58
3、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积120㎡,单位建筑面积的重置价格为８00元/㎡，建筑物残值率６%，年折旧率2．2%,计算该建筑物的现值是（）元。ﻫA．７６800Ｂ.79104C．77９５2ﻫD.81562
4、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低,选用的资本化率应(）。ﻫA.越高B．越低ﻫC.不变D.越可靠
5、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(）。ﻫA.有租约限制下的价值ﻫB.共有房地产的价值Ｃ。无租约限制下的价值ﻫD.承租人权益的价值
6、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元／㎡,出租率为85%，运营费用占有效毛收入的３5%，报酬率为2%,商场建筑面积为4０0０0㎡,可供出租的比例为95％,运营期为３8年，该商场的收益价值为()万元。ﻫA．6９0。40ﻫB.8284.7９C.8720。8３ﻫD.97４6。81
７、建筑物净收益=（)×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B．建筑物现值ﻫＣ.土地价格ﻫD．房地产价格
8、收益法中所指的收益是（)。ﻫA．估价时点前一年的收益B.估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益Ｄ.估价时点前最高盈利年份的收益
9、有一宗房地产总价为100万元,综合资本化率为7%,土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为()万元（收益可视为无限年)。ﻫA.30B．40C.50ﻫD．６0
10、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为(）。ﻫA．资本化率=安全利率+投资风险补偿—投资带来的优惠B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+投资带来的优惠ﻫC．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿—投资带来的优惠ﻫD．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿—投资带来的优惠

二、多项选择题:(本题共１0小题，每题2分，共20分）
1、建筑物重置价格的求取方法有()等。
A．单位比较法ﻫB.工料测量法ﻫＣ.指数调整法D.分部分项法E.成新折扣法
2、下列表述中，正确的有（)。A．开发经营期可分为开发期和经营期ﻫB.开发期又可称为建设期,对于在土地上进行房屋建设的情况来说,又可分为前期和建造期ﻫC．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期,起点与开发经营期起点相同Ｄ．经营期可具体化为销售期和出租期ﻫE.在有租赁的情况下,租售期通常到开发完成的日期
３、确定路线价时,选取标准宗地应符合（）等要求。
A.一面临街B．两面临街C．土地形状为矩形ﻫD．土地形状为正方形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率
4、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。ﻫＡ．增加抵押贷款Ｂ．抵押期间对抵押房地产进行动态监测C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款ﻫD．处置抵押房地产ﻫＥ.租赁抵押房地产
5、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有(）。Ａ.估价对象B.估价时点ﻫC．价值类型ﻫD．估价方法ﻫE.估价所需材料
6、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，相互之间关系不包括()。A．互补性ﻫB．权益差别ﻫＣ．替代性ﻫD．外部环境差异ﻫ7、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。ﻫA.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性Ｃ.规避估价风险D.保护估价报告使用者ﻫＥ．防止委托人提出高估或低估要
8、征收集体土地下的土地取得成本中,征地补偿安置费用包括（)。A。土地补偿费ﻫB。安置补助费ﻫC.拙上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用ﻫE.安排被征地农民的社会保障费用
9、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有(）.A。潜在毛租金收入ﻫB。有效毛收入C.净运营收益ﻫＤ．税前现金流量ﻫE。税后现金流量
１0、房地产估价人员应遵守的职业道德主要有（）等方面。ﻫA.应诚实正直、公正执业,不得做任何虚假的估价