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分时度假在中国
有专家认为,分时度假是旅游业的一场革命,其本质是旅游业与房地产相结合的产物。在我国目前内需不旺、房地产大量积压、旅游业升温的情况下,分时度假无疑是启动内需、变现积压房地产及促进旅游业发展的最佳有效途径。分时度假还将为公务员、企事业单位员工带薪休假,以及社会各界人士休闲度假提供优质的软硬件服务。分时度假的开展将对均衡旅游市场的淡旺季、热温冷线路景点和旅游产品结构调整做出积极的贡献。
清华大学教授陈小悦在接受记者采访时,算了这样一笔帐。如果一家分时度假公司在一定年期内建成一个拥有百万名会员、具有一定水准的分时度假交换系统,将直接拉动国内市场50亿—70亿元,间接拉动200亿—300亿元,盘活300万—500万平方米的存量房产,盘活6％—10％的住宅类商品房,并直接创造2万个就业岗位,间接创造10万个就业岗位。如果分时度假得以健康发展,它将成为国民经济新的增长点。
其实,分时度假概念在几年前就曾被介绍到我国,但由于缺乏有实力的大企业集团的参与,一直没有形成“气候”,其间还出现了一些国内外公司的违规经营,损害了消费者利益。前些年,我国经济过热,尤其是大炒房地产热过后,在许多地方留下了大量的积压房地产,在许多风景旅游度假胜地,尽管游人如织,但常住人口并不多,市场缺乏永久购房的需求。这些难于找到市场的大量房产,已成为困扰房地产商、金融机构和政府的一大难题。而分时度假方式将使得这些积压房地产能找到套现出路。
我国目前正在探讨分时度假的有效形式,有关方面提出要因势利导,积极探索,加强规范,抓好试点,跟进管理,稳妥推进。一些分时度假公司想通过发行RCI卡、让会员携带配偶子女到世界各国进行分时度假的设想,近阶段难以形成规模。有关部门倡导的是一种中国特色的“分时度假”———吸引国内居民到国内各度假地进行分时度假。
分时度假业在我国发展的“三步曲”
我国分时度假业起步要比欧美地区的发达国家晚20—30年,这决定了我国不可能完全重复西方国家的发展历史,在发展阶段上会形成自己的特色。根据特殊的发展环境和对国内分时度假企业的调查了解,分时度假在我国会经历“概念主导、法规主导和市场主导”的“三步曲”。
概念主导阶段90年代后期,分时度假开始在一些旅游业发达的省区出现。发展之初,消费者对分时度假概念还很陌生,尝试引入这一经营机制的企业首先要学习和了解分时度假概念,向消费者推广时,也要在概念传播方面投入很多的时间和精力。新闻媒体也集中对分时度假新概念进行了一轮轮介绍和推广。
在概念主导阶段,企业只要立足于引入新概念就能形成创新优势,也就是“人无我有”优势,或通过将度假村房产改造,推出符合国际分时度假交换网络标准的房产,或干脆代理销售国外的分时度假地。有些企业甚至将分时度假与传统经营模式中的概念分拆,创造出基于分时度假概念之上的相关产品,也打着分时度假的旗号对外宣传和销售。
概念主导阶段也是分时度假业发展的教育和启蒙阶段。引入分时度假业务的企业多出于尝试的心态,分时度假产品与国际市场“形似神不似”,市场规模较小。
法规主导阶段市场开发前期,分时度假在没有相应法规的环境中发展,引发了一系列的问题,在消费者当中产生不良影响。政府管理部门开始关注分时度假行业,并酝酿建立法律规范。在法规出台前后的这一阶段,分时度假管理法规本身成为对行业发展起主导作用的因素。
为了保护消费者的权益,政府可能对分时度假业发展中的一些经营模式加以限制,甚至有可能明令禁止。企业在发展当中对行业的政策性风险认识加强,在法规出台前不会作大的投入。法规出台以后,一方面企业根据法规调整自己的经营模式和运营机制,另一方面消费者得到法规的保护对产品更有信心。在规范化的市场环境中,分时度假行业会呈现出一个崭新的面貌。
市场主导阶段在竞争者跟进和市场规范的双重作用下,企业单凭概念创新已经无法建立竞争优势,因而将把重点转移到生产适合消费者需求的产品并提供满意的售后服务上来。这时,实力雄厚的大企业会加大在分时度假领域的投入,并借助自身的品牌和服务成为行业的主力军。国内的经营者也会在长期的竞争中形成各自的“卖点”。
在市场主导阶段,我国的分时度假业将全面融入世界分时度假业大潮当中,分时度假会员国际性流动更加自由。产业销售不仅覆盖全国主要城市,而且延伸到周边地区。分时度假的经营模式也和国际接轨,整个行业进入平稳增长时期。
企业的发展对策
我国目前处于概念主导和法规主导的交替阶段。在一批先行者的推动下,分时度假概念逐步形成影响,国内以分时度假概念为基础发展出许多革新的产品。但分时度假法规尚未出台,成为行业发展中一个重要的不确定因素。
在当前的发展阶段,作为已经或即将加入分时度假领域的企业而言,可以采取多种经营策略。
一是谨慎推进策略。在法规出台之前,立足于对当前我国旅游市场的深入研究,通过分析对市场可能产