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透视美国次贷危机序言：“新经济”时代的终结

20世纪90年代的美国经济,不仅各项经济指标表现良好,经济持续稳定增长,而且呈现出低失业率、低通货膨胀、低财政赤字(甚至出现财政盈余)与较高的经济增长速度并存的“三低一高”的增长特征。从1991年3月一直持续到2001年的3月这整整120个月的GDP持续增长，创历史纪录。美国舆论界将其形象地称之为美国“新经济”。
2001年，随着新经济泡沫的破灭，美国经济开始下滑。尤其是“9·11”恐怖事件袭击后，美国消费者信心与企业信心受到沉重打击，本已开始下滑的经济走入了衰退轨道，2001年第三季度GDP的增长率为-1.1%，大大低于原来预期的负增长-0.4%的水平。1、从2000年到2004年，美国实行了宽松的货币政策，连续25次降息，联邦基金利率从6.5%一路降到1%，并从2003年6月26日到2004年6月30日期间保持了一年多的时间。这一切如同为消费市场打了“激素”，特别是带来房地产业的兴盛。

据统计，在美国经济出现衰退的2001年，除了硅谷等少数地区房价出现较大幅度下跌外，多数地区的房价都是以两位数的比例不断上扬，美国的年平均房价竟上升了9％，创了实际房价增长的历史最高记录。
最新的研究成果表明，住宅价格的变化对消费心理和行为的影响，普遍要大大超过股市升降对人们心理的影响。美国有三分之二的家庭拥有自己的住房，尽管股市泡沫破灭使不少人由富变穷，但房价的飚升，不但抵消了股市下跌形成的负面心理影响，甚至还使更多的人感到自己更加富有，从而使住宅财富效应代替了2000年之前的股市财富效应，继续刺激着美国人的消费增长，最终使美国经济绕过了衰退深渊。
美联储及其现任主席伯南克史上最伟大的中央银行行长——格林斯潘（格老）
格林斯潘：“我过去常常莫名其妙地受称赞，现在又常常莫名其妙地被责难。”2、何为“次贷”？
“次贷”是次级住房抵押贷款的简称。也就是信用等级较次的借款人（通常难以提供可靠的收入证明或负债较重等）申请获得的贷款。反之则为优级贷款，以及介乎两者之间的准优级贷款。

以次级住房抵押贷款为基础资产支持的偏债性的证券叫做次级债，是所谓“资产证券化”的产物。是形成次贷危机的关键环节。

次级房贷的收益率更高，其贷款利率通常高出优质房贷3-5个百分点以上。美国的次级借款人使用最多的是可调整利率抵押贷款，也称为指数型房贷(AdjustableRateMortgage；ARMs)，指的是一种定期调整借贷利率的抵押贷款。这类贷款的利率每隔一段时间就会依据某个基准利率，如国库券利率或抵押贷款平均利率来调整，调整期间则固定，如每1年、每2年、每3年调整一次。贷款的头两年还款利率，又称为诱惑利率(TeaserRate)，固定在低于市场利率的水平，对贷款申请人具有强大的吸引力，当固定期限过后，还款人压力会剧增，次级债危机的爆发与此产品有直接关系。房贷利率随基准利率高低而变化。但是优贷人的还款利率一旦确定，通常将不再变化，而次贷人在优惠期过后将相应变化。假设现有优贷人TOM和次贷人JECK同时向某商业银行贷款50万买房，约定30年还清。

假设TOM每月应还给银行的钱是：
5000本金+5000*10%（此处之10%随基准利率不同，数值可不同）=

最终还给银行的钱可能是：
（5000本金+5000*10%）*12*30=

那么JECK应还给银行的钱是
头两年2000本金+2000*5%（此处之5%随基准利率不同，数值可不同）=
第三年可能6000本金+6000*11%=
或6000本金+6000*15%=
或6000本金+6000*20%=
第四年可能……（后二十八年每年利率其实也不相同）

最终还给银行的钱可能是：
（2000本金+2000*5%）*12*2+（6000本金+6000*11%）*12+……=

现在利率低到了1%，贷款
买房又无需担保、无需首付，且
房价一路攀升，房地产市场日益
活跃。美联储储蓄低利率和房产价格一路飙
升，编织出一幅美好的前景，巨大的诱惑驱使着次贷在美国的欣欣向荣。有数据显示，次贷发展最快的时期是2003~2006年，这几年恰恰是利率最低的一段时期。全美第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司，1996年还是只有50名员工的小公司，2004年正式转为房地产投资信托公司，2006年公司员工就扩大到7200名，并拥有100多家分支机构。1997年6月至2004年12月期间，新世纪金融公司的股票一度由9.67美元狂涨到66.95美元，涨幅高达561%。
新世纪金融公司将营销客户的工作外包给独立经纪人，这使新世纪公司减少了员工和办公成本，因此业务增长迅猛，很快成为了行业新星。但另一方面，新世纪公司也失去了对客户资料审查的控制，在激烈的市场竞争中，盲目追求数量，甚至不要贷款