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从美国次贷危机透视房地产信用风险防范汪成豪t，黎建强z，董纪昌·Reviewing1引言系统工程理论与实践摘要结合2007年美国次贷危机产生的背景与原因，对房地产信用风险的概念、识别等进行了详细的分析，并评述了房地产信用风险评价的一些主要模型、方法以及它们之闻的内在联系．此外，针对我国房地产市场的特点，对一些重点研究问题也进行了讨论．最后，对我国房地产信用风险管理的应用实践进行了分析，并且提出了一些值得关注的研究方向与问题．关键词次贷危机；信用风险；信用评级；房地产preventionofthecreditriskrealestatesWANG2007年爆发的美国次贷危机不仅影响到美国经济，而且在一定程度上也影响了中国经济的发展．国际货币基金会组织(IMF)在2008年5月9日发布的《全球金融稳定报告》中指出，美国次贷危机在全球范围内造成的金融动荡将带来高达近万亿美元的损失，并正在从次贷领域向优质房屋按揭、消费信贷、公司信贷等领域蔓延【l】．次贷危机带给我国房地产金融很多启示，也为其发展敲响了警钟．邹锦吉【2】指出，近两年随着房价上涨，中国抵押贷款大量发放，风险问题逐渐暴露．以上海为例，在2004年一2006年，上海中资银行个人住房不良贷款率在两年多的时间上升了7倍，而商业性房贷逾期违约率更是上升了10倍．出现这些问题主要是因为我国缺乏风险管理意识，以及风险管理工具和技术相比落后所造成的．董琪[3】也指出，次级债危机为我国商业银行风险管理敲响了警钟，它打破了国内房地产市场中认为“住房按揭贷款是优质资产”的神话．在房地产市场价格持续上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来，而一旦房地产市场价格出现逆转，其潜在风险必会暴露出来，因此我国同样也面临着类似美国次级债券危机的风险．王亚楠[4】则从信用衍生品的角度阐释了次贷危机给我国的启示，他认为我国开展信用衍生品业务时必须注意以下几条：1．加强CDO这些信用衍生品的信息披露；2．监管者和金融机构要谨慎}平估风险到底分散了还是集中了；3．及时阻止不合理的产品设计和制度缺陷．许海[51、陈超惠【引、林振武【7】等人也分别对我国信贷制度上的不足提出了针对性的风险防范措施．第30卷第3期2010年3月Engineering—Theory＆Practice文章编号：1000-6788(2010)03-0437-10中图分类号：F293．33；F830．572；F833．59文献标志码：A(1中国科学院研究生院管理学院，北京100190；2香港城市大学管理科学系，香港)(1．Schoolrisk；credit收稿日期：2008-11—25资助项目：香港研究资助局和国家自然科学基金委员会联合资助(N．CityUll0／07)SystemsMar．，2010Cheng-ha01，LAIKin-keun92，DONGJi．chan91Management，GraduateSciences，BeijingManagementKong，China)AbstractAmericansubprimeeconomyUSmanagementsomemainmodeIscombinedFurthermore，basedtheoriesSomedirectionsKeywordscrisis；creditestateV01．30，No．3UniversityChineseAcademy100190，China；2．DepartmentSciences，CityHongKong，HongThelendingcrisisbrokenin2007hasterriblyaffectedworldwithlossthousandbilliondollars．Thispaperdiscussesandreviewsthiscrisis．charactersChina’Sestate，weanalyzepracticalapplicationsthosesuggestnewissuesforfuturestudies．rating；realoutovercourseson
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2房地产信用风险的界定及其研究范围3风险识别可以说，我国房地产信用风险的系统研究势在必行同时极其紧迫．评级机构Moody[s】在08年将我国房地产市场评级展望定为负面，原因在于它认为我国信用紧缩的状况在未来12—18个月仍将持续．信用紧缩的问题不但会严重地影响到房地产企业的财务状况，更会加剧我国房地产市场价格的大幅跳水从而影响到国民经济的稳定发展．邱磊【9】也从我国房地产市场的现状分析了房地产信用风险研究的重要性，认为我国房地产融资渠道非常单一，其发展离不开金融系统，尤其是商业银行的信贷支持；在我国目前的房地产市