北京新开盘价格测评首开-国风美仑_all.pdf

测评机构：中国指数研究院
联系电话：[phone]
CREIS联系地址：北京市西城区西直门外大街1号
中国房地产指C数系统REIS西环广场T3-8层
中国房地产指数系统新开盘价格测评——首开·国风美仑
北京新开盘价格测评测评编号：2011-10-SKGFML﹟02

首开·国风美仑

【测评结果】
项目基本信息

通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，
项目名称首开·国风美仑
基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典
地理位置通州区亦庄马驹桥凉水河畔
型投资收益法综合测评项目市场价格。东南五六环之间（马驹桥板
所属区域
块）
1、市场比较法测评项目价格为：20363元/平方米北京首都开发股份有限公司
开发企业
首开志信分公司
2、成本法测评项目价格为：10380元/平方米占地面积10.6万平方米
3、典型投资收益法测算项目价格为：13725元/平方米建筑规模29.7万平方米
物业类型普通住宅（70年产权）
结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制交房标准毛坯
条件下的10月测评价格为15000元/平方米。开盘时间预计2011年10月
入住时间2013年
【项目要点】马驹桥商业街、百分百商场、
金马商场、通州第二医院，
同仁医院亦庄分院、亦庄医
周边配套
l地理位置：项目位于亦庄核心居住区南侧的马驹桥板块。交通院、马驹桥中学、通州区艺
方面，六环路、京沪高速、京津高速以及M12、L2、S6多轨环才小学、通州区红星小学、
马驹桥镇中心小学等
绕，区域通达性强；项目北侧为贯穿亦庄居住区的景观河道凉
水河，生态资源丰富，环境宜人。
主力户型信息
l社区规划：项目总建筑规模近30万平方米，由多栋小高层板楼

组成，东西两区总体呈台地式布置，充分扩大了楼体的南向采75-80平米二居，90-100平
主力户型
光半径。产品主要面向刚性需求置业者，75-80平米二居，90-100米三居
使用率暂无
平米三居户型居多。社区内100%人车分流，全部地下停车，车
120万元
单套总价
库入口独立设置，通过地下车库可直接电梯入户。同时项目自（按80平方米二居计算）
首付款36万元（按首付30%计算）
身配备商业配套4000多平方米、双语幼儿园2350平方米。
贷款年限20年
贷款方式商业/组合型
l企业实力：项目开发主体为北京首都开发控股（集团）有限公
月均还款6538元/5547元
司，由由城开集团与天鸿集团合并重组，注册资本为10亿元人
民币，总资产达到500亿元人民币，销售总额约100亿元人民
本次测评结果有效期为2011年10月，
币，综合实力雄厚，在北京房地产市场中拥有较高的市场影响如需了解更详细报告，请与中国指数研究
力与知名度。院联系，电话:[phone]

说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格
影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基
于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。
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CREIS
中国房地产指数系统新开盘价格测评——首开·国风美仑

一、市场比较法

1、选取可比实例
根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近
期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。
比较因素条件说明
测评对象及对比案例测评对象对比案例A对比案例B对比案例C
比较因素首开·国风美仑融科钧廷中信新城富力·盛悦居
销售均价189002450022000
交易日期2011年10月2011年10月2011年10月
交易情况未开盘正常正常正常
区地理位置六环内六环外五六环间四五环间
域交通便捷度一般较便捷便捷便捷
因周边环境好较好好较好
素区域配套较完善较完善完善完善
土地用途住宅住宅住宅住宅
建筑形态小高层板楼高层板楼高层板楼高层板塔结合
容积率2.32.52.152.1
个绿化率30%35%30%30%
别户型设计-84%79%80%
因装修情况毛坯毛坯毛坯精装修
素
社区配套较完善较完善完善较完善
北京融科卓越房地产北京中信新城房地产北京富源盛达房地产
开发企业品牌首开股份
开发有限公司有限公司开发有限公司

2、因素修正
（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设
评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。
（2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域
因素修正系统。
（3）个别因素