北京新开盘价格测评合生世界花园_All.pdf

测评机构：中国指数研究院
联系电话：[phone]
CREIS联系地址：北京市西城区西直门外大街1号
中国房地产指C数系统REIS西环广场T3-8层
中国房地产指数系统新开盘价格测评——合生世界花园
北京新开盘价格测评测评编号：2011-10-HSSJHY﹟01

合生世界花园

【测评结果】
项目基本信息

通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，
项目名称合生世界花园
基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、
通州区中关村科技园区马驹
地理位置
典型投资收益法综合测评项目市场价格。桥1号桥南500米
所属区域东南六环外（马驹桥板块）
1、市场比较法测评项目价格为：21061元/平方米北京龙源顺景房地产开发有
开发企业
限公司
2、成本法测评项目价格为：9026元/平方米占地面积8.2万平方米
3、典型投资收益法测算项目价格为：9982元/平方米建筑规模18.4万平方米
物业类型普通住宅（70年产权）
结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限交房标准精装修
制条件下的10月测评价格为14200元/平方米。开盘时间预计2011年10月底
入住时间预计2013年9月
【项目要点】沃尔玛山姆超市、百安居、
迪卡侬、小白羊超市、首航
超市、华润超市、大中电器、
周边配套
l地理位置：位于通州区马驹桥1号桥南500米处，毗邻六环美廉美超市、北京同仁医院
路、京沪高速多条城市快速路，加上京津城际铁路及轨道交南院、北京正安门诊、亦庄
医院等
通亦庄线的良好辐射，与区域内多条公交线路行程了立体交
通网络，为居民出行提供了便捷快速的交通条件。
主力户型信息
l社区规划：项目总建筑规模为18万平方米，由4栋精装住宅
及3栋商务公寓组成，社区内部将规划建设高端专属会所及
主力户型154平方米三居
大型购物中心、生态公园等高品质配套设施，充分满足居住使用率78%
219万元
者的各项生活需求。单套总价
（按154平方米三居计算）
首付款66万元（按首付30%计算）
l企业实力：项目开发主体为北京龙源顺景房地产开发有限公
贷款年限20年
司，隶属合生创展集团有限公司。企业自1992年成立以来，
贷款方式商业/组合型
连续十余年致力于发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅月均还款11914元/10917元
游度假和物业管理等相关产业，目前已成长为国内大型综合
性企业集团。企业秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，本次测评结果有效期为2011年10月，
在北京、上海、广州等一线城市开发了多个兼具商业、酒店如需了解更详细报告，请与中国指数研究
院联系，电话:[phone]
等功能的综合型居住区，获得了广泛的市场影响力与认知度。

说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格
影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基
于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。
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CREIS
中国房地产指数系统新开盘价格测评——合生世界花园

一、市场比较法

1、选取可比实例
根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近
期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。
比较因素条件说明
测评对象及对比案例测评对象对比案例A对比案例B对比案例C
比较因素合生世界花园融科钧廷中信新城富力·盛悦居
销售均价189002450022000
交易日期2011年10月2011年10月2011年10月2011年10月
交易情况未开盘正常正常正常
区地理位置六环外六环外五六环间四五环间
域交通便捷度较便捷较便捷便捷便捷
因周边环境较好较好好较好
素区域配套较完善较完善完善完善
土地用途住宅住宅住宅住宅
建筑形态高层板楼高层板楼高层板楼高层板塔结合
容积率2.72.52.152.1
个绿化率35%35%30%30%
别户型设计78%84%79%80%
因装修情况精装修毛坯毛坯精装修
素
社区配套较完善较完善完善较完善
北京龙源顺景房地产北京融科卓越房地产开发北京中信新城房地产北京富源盛达房地产
开发企业
开发有限公司有限公司有限公司开发有限公司

2、因素修正
（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设
评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。
（2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域
因素修正系统。
（3）个别因素修正：主要考虑项目土地