杭州新开盘价格测评湖州芭蕾雨_All.doc

CREIS
中国房地产指数系统

新开盘价格测评——湖州芭蕾雨

说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。

CREIS
中国房地产指数系统

测评机构：中国指数研究院
联系电话：[phone]
联系地址：杭州市庆春东路庆春发展大厦B座17楼
湖州未开盘价格测评
测评编号：2011-06-HZBLY﹟01

芭蕾雨项目基本信息

项目名称芭蕾雨地理位置南太湖区域梅西路（旅游度假区中部，太湖以南，长兜港以西，梅西路以东）所属区域南太湖区域开发企业首创置业占地面积53万平方米建筑规模69万平方米物业类型别墅（70年产权）装修标准毛坯开盘时间待定入住时间待定周边配套项目配套奥特莱斯世界名牌折扣中心，包含超市、百货、餐饮及其他商业配套设施，解决太湖旅游度假区住户日常所需。主力户型信息

主力户型200-400平米使用率单套总价204万
（按200平米计算）首付款-贷款年限-贷款方式-月均还款-本次测评结果有效期为2011年6月.如需了解更详细报告，请与中国指数研究院联系，电话:[phone]

【测评结果】
通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。
市场比较法测评项目价格为：10339元/平方米
成本法测评项目价格为：5314元/平方米
典型投资收益法测算项目价格为：11388元/平方米
结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的2011年6月测评价格为10200元/平方米。
【项目要点】
地理位置：项目位于南太湖旅游度假区中部，北邻太湖，东连长兜港，西接梅西路，中心贯穿滨湖大道。浙江省湖州市太湖旅游度假区是长三角及环太湖经济圈核心，既是国家4A级旅游区，亦是湖州城市发展重点打造的滨湖新区。主要道路可与申苏浙皖、杭宁高速路湖州出口相连，距上海、杭州等城市仅需90分钟。该项目周边有四个国际机场。
户型特点：暂无户型图,200-400平米。
企业实力：项目开发主体为首创置业，中国领先的房地产综合营运商。公司于2003年6月19日在香港联合交易所主板上市（股票代码HK2868），综合实力居国内领先地位。
周边配套：项目配套奥特莱斯世界名牌折扣中心，包含超市、百货、餐饮及其他商业配套设施，解决太湖旅游度假区住户日常所需。

一、市场比较法
选取可比实例
根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。
比较因素条件说明
测评对象及对比案例
比较因素测评对象
芭蕾雨对比案例A
太湖阳光假日对比案例B
太湖山水人家对比案例C
半岛领邸销售均价13500830011500交易日期2011年6月2010年10月2011年6月交易情况未开盘正常正常尾盘区
域
因
素地理位置太湖旅游度假区太湖旅游度假区太湖旅游度假区太湖旅游度假区交通便捷度便捷便捷便捷便捷周边环境好好好好区域配套较完善较完善较完善较完善
个
别
因
素土地用途住宅住宅住宅住宅建筑形态联排别墅排屋联排别墅排屋容积率1.10.450.620.64绿化率35%36.3%35%户型设计---装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯社区配套完善完善完善完善开发企业品牌首创置业嘉凯城集团湖州建设房地产开发湖州德丰置业因素修正
（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。
（2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。
（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。
修正结果
比较修正条件指数
测评对象及对比案例
比较因素测评对象
芭蕾雨对比案例A
太湖阳光假日对比案例B
太湖山水人家对比案例C
半岛领邸销售均价11000830011000交易日期10010084100交易情况10010010098区域因素100100100100个别因素100107103101比准价格10280960211135根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为10280、9602、11135元/平米，取三个简单