御景花园推盘策略11.21.doc

御景花园推盘策略

一、推盘策略
1、推盘策略一
（1）、第一批2009年12月19日认筹，2010年1月9日开盘，推出小高层24#楼、多层14#、17#、18#、21#楼。第二批2010年1月23日开盘，推出小高层23#、22#楼，多层15#、16#、19#、20#楼。
（2）、第一批推出小高层24#楼、多层14#、17#、18#、21#楼套数统计
类型户型套数

多层14#3317#3518#3321#36小高层24#36合计173
2、推盘策略二
（1）、2009年12月19日认筹，2010年1月9日开盘，一次性推出小高层22#、23#、24#楼、多层14#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#楼。
（2）推出套数
类型户型套数

多层14#3315#2716#2417#3518#3319#3020#3621#36小高层22#4023#3624#36合计366（3）、策略一和策略二比较
策略一：少量单位相对较低价格入市，容易形成哄抢，形成销售一空的局面，利于后期销售和抬价；
策略二：由于项目前期蓄客和认筹时间短，推出单位过多一方面要以低价吸引更多客户以实现较高销售率，另一方面如果客户积累不足则难以形成销售一空的局面影响项目后期销售；

结论：综合二者推盘策略，我们建议采用第一种推盘策略，确保开盘去化速度和实现后期提价。（备注：如果出现客户很多的情况，可以临时加推第一批单位以实现跟多销售。）
具体理由如下：
项目亮相通过多层拉升项目形象和品质，通过小高层制造价格缺口，避免竞争对手的价格竞争；
快速去化24#沿路无景观资源的小高层，促进后期小高层价格的持续抬升。；
通过多层和小高层产品推货组合，对积累客户进行充分去化，扩大项目在当地的市场影响力；
花园洋房待公园建成后，体现其价值，利于后期提价；
目前暂定推出173套，如果认筹情况好，可加推其余4栋多层或2栋小高层。

二、价格策略
前期客户积累时间较短，人气不足，建议以适中价格入市，多层成交均价3800元/平米小高层成交均价3400元/平米；
通过此价格快速去化，聚集人气；
开盘后两周推出二期，每平米抬价100-200元。

三、认筹优惠
1、前期认筹的客户可享受5000抵10000元的优惠，后期根据认筹情况调整到5000抵8000和6000；
2、开盘抽奖：开盘当天可参加现场抽奖；
3、开盘优惠：开盘当天成交99折优惠；
注：其中2、3两项优惠，作为暗优，销售人员前期认筹时可告诉客户，开盘当天还有优惠，具体开盘前告知，可以视开盘当天销售情况，来最终确定执行的优惠和抽奖政策。

合创地产御景花园项目组
2009年11月21日