第二章 不动产价格及其市场分析.ppt

第二章不动产价格及其市场分析第一节不动产价格一、不动产价格的概念在不动产估价中，不动产价格是不动产交换价值的货币表现，反映某项不动产产品交易时的货币价值量。从本质上讲，不动产价格是指在不动产开发、建设、经营的过程中所耗费的社会必要劳动所形成的价值，与土地所有权价格的综合货币表现。二、不动产价格的特征三、不动产价格的构成不动产价格=总成本+平均利润（一）不动产价格的主要构成因素1、土地价格：与土地的位置、用途、使用时间、建筑容积率有关。2、房屋建筑成本：土地开发费、前期费用、建安造价、配套费、管理费和贷款利息3、利润：3%~8%4、税金：营业税、城市维护建设费、教育税附加、土地增值税等5、其他附加费：如各种配套费（二）不动产价格的其他构成因素1、房屋装修费2、房屋设备费3、建筑地段、楼层和朝向差价4、房屋的折旧5、房屋的完好程度四、不动产价格的种类6基准地价、标定地价和房屋重置价格（1）基准地价：是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。基准地价的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。（2）标定地价：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。基准地价和标定地价都是公告地价。由政府部分组织或委托评估并向社会公布的。（3）建筑物重置价格：在一定的时间点，采用当前的建筑技术水平、建筑材料和人工费用，重新建造与原建筑在结构、功能和效用上相同的新建筑的价格。第二节不动产价格的影响因素一、一般因素：对整个不动产市场的价格产生影响的一般、普遍、共同的因素。（一）社会因素1、人口状况2、社会安定程度3、不动产投机4、城市化进程（二）经济因素1、经济发展状况2、市场供求状况3、利息率4、物价5、居民收入水平（三）行政因素1、不动产制度2、城市规划3、不动产税收4、不动产价格政策5、土地使用权的出让方式、出让期限6、行政变更（四）心理因素（五）国际因素1、国际经济状况2、军事冲突3、政治对立4、国际竞争（六）其他因素：资金周转困难、因为规模发展对某块土地的迫切需要等。二、区域因素：对一个城市内部不同功能分区的不动产价格产生影响的因素。（一）商业区（二）住宅区（三）工业区三、个别因素（一）土地的个别因素1、位置、面积2、地形地势，地质、水文3、形状4、生熟程度5、交通环境6、城市规划限制7、土地使用年限8、建筑物与土地的组合是否得当（二）建筑物的个别因素1、建筑构造2、装修标准3、房屋设备4、房屋附属设施5、地段、层次、朝向6、完好程度7、规模及高度8、用途