不动产与不动产价格.ppt

第一章不动产与不动产价格第一节不动产附1：对一宗土地的基本认识
（1）位置；（2）面积；（3）四至；
（4）形状；（5）产权状况；
（6）利用状况；（7）规划设计要求；
（8）出入口方位；（9）土地生熟程度（开发程度）；
（10）地质、水文和气象条件。思考？附2：对建筑物的基本认识某宗土地面积为1000m2，其上建筑物的占地面积为700m2，建筑物层数为4层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？ （2）不动产权益
占有权、使用权、收益权、租赁权、典权、
抵押权、质权、留置权、地役权、地上权二、不动产的特性（自学）三、不动产的分类（自学）第二节不动产价格1、按价格的形成形式分类
1）交易（成交）价格
2）市场价格
3）理论价格
4）公开市场价值—竞争和公开市场条件下形成的价格
5）评估价格
6）政府指导价或政府定价2、按实物形态分类
1）土地价格
●生地
●熟地

●毛地出让价格——一级市场
转让价格——二、三级市场
总地价=面积*单价
单位地价
楼面地价（单位建筑面积地价）
补地价——容积率、用途发生变更例：有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即：
补地价＝改变后的地价一改变前的地价
例：某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元／m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算理论上应补地价的数额。3）不动产（房地产）价格
实际价格
名义价格
现房价格
期房价格
起价
标价
成交价
均价实际价格、名义价格期房价格=现房价格-3、按不同的经济行为分类
买卖价格
租赁价格
抵押价格
保险价格
课税价格
征用价格第三节不动产价格的影响因素二、区域因素
影响住宅的区域因素
适合居住
影响商业的区域因素
客流量
影响工业的区域因素
产品生产成本、运输成本三、个别因素
指不动产本身的条件对其价格的形成有所影响
的因素。
（一）土地
位置、面积
地形、地质
不良的地形会增加前期工程费用，提高建筑成本
地质对地价的影响，主要表现在土地承载力上
形状、用途
方形、矩形、三角形商业工业住宅
交通、环境
自然环境：日照、通风、干湿度
人工环境：公共服务设施、基础设施、污染
其他如政府规划指标，土地用途、容积率、绿地覆盖率（二）建筑物
用途、质量
设计质量、施工质量、装饰质量
优质优价
结构和装修
附属设备、完损程度
水电设备、通讯设备、卫生设备、冷暖气设备、
垂直交通设备
楼层、朝向
其他：如特别建筑风格、纪念意义例题：下列影响不动产价格因素中，不属于区域因素的是（）。
A.商服繁华因素
B.道路通达因素
C.环境状况因素
D.产业结构因素

例题：影响不动产价格的一般因素包括（）
A.房地产价格政策
B.城市发展战略
C.城市基础设施状况
D.国民经济发展速度
E.社会发展状况