第二章 不动产价格.ppt

第二章不动产价格重点掌握内容：

不动产价格的概念及形成条件；

不动产供求与价格；

不动产价值和价格的种类；

不动产价格的概念
不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义：

不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格；

不同的不动产权益对应不同价格；

这种代价一般以货币形式支付。
不动产价格的形成
不动产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件：

①有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值；

②稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏；

③有效需求：对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。不动产价格的特征

地价与一般物品价格的共同之处：

①都是价格，用货币来表示；

②都有波动，受供求因素的影响；

③都是按质论价；地价与一般物品价格的不同：

①生产成本不同：地价不一定含有生产成本因素；

②折旧不同：不动产价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值；

③价格差异不同：基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大；

④市场性质不同：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大；

⑤价格形成时间不同：地价形成的时间通常较长；

⑥供求变化不同：土地供给弹性较小，因此，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求同。
不动产价格的特征：

①不动产价格受区位的影响很大；

②不动产价格实质上是房地产权益的价格；

③不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；

④不动产价格是在长期考虑下形成的；

⑤不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响；不动产需求的概念
指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。决定不动产需求量的因素

①该种房地产的价格水平；

②消费者的收人水平；

③消费者的偏好；

④相关物品的价格水平；

⑤消费者对未来的预期；一般不动产的需求曲线不动产供给的概念
不动产开发商和拥有者(卖者)在某一侍定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件：一是不动产开发商或拥有者愿意供给，二是不动产开发商或拥有者有能力供给。

在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：
供给量＝存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量决定不动产供给量的因素

某种不动产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：

①该种不动产的价格水平；

②该种不动产的开发成本；

③该种不动产的开发技术水平；

④不动产开发商对未来的预期。一般不动产的供给曲线不动产供求与价格之间的关系

不动产的价格与其需求正相关，与其供给负相关；供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。
在理论上可以将不动产的供求状况分为4种类型：①全国不动产总的供求状况；②本地区不动产总的供求状况；③全国本类不动产的供求状况；④本地区本类不动产的供求状况。
与其他可移动的商品不同，不动产由于不可移动及变更用途困难，决定某一不动产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类不动产的供求状况。按形成形式分
⑴成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。

⑵市场价格：指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果

⑶理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡价格

⑷公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常⑸清算价值：不符合公开市场价值的“交易双方有较充裕的时间进行交易”或“交易双方是自愿地进行交易的”这两个条件下的价格。

⑹评估价格：指估价人员针对某种估价目的，对某不动产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评估价、评估值、评估额、估价结果。
按政府对价格干预程度
⑴市场调节价：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成的价格。

⑵政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。

⑶政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价