中原_深圳华强广场写字楼运营报告_150p.ppt

报告目录第一篇：写字楼市场定位报告第二篇：住宅市场定位报告第三篇：酒店发展报告第四篇：综合体运营报告第一篇市场概况市场概况【华强北商务圈地域界定】【商务圈配套现状】【商务圈未来规划】供应分析楼盘名称【华强北写字楼供给分析】【华强北写字楼需求分析】2、租赁活跃、租金上扬、空置率低【华强北写字楼发展趋势】【华强北写字楼现状分析小结】竞争性商务圈比较【竞争性商务圈写字楼比较】【华强北商务圈的竞争定位】市场概况【受访公司性质、行业及规模】【办公使用面积及价格】【受访客户区域来源】【写字楼选择偏好分析】高档写字楼体现在哪些方面：调查结果：认为体现在大厦形象、大堂设计、智能设施、电梯品牌等方面【再次选择写字楼考虑因素】公司为何更换写字楼首要条件是公司业务扩展现有办公面积不能满足规模扩展其次公司实力显著增强现有写字楼形象/配套管理跟不上公司发展需要如果更换写字楼首选区域仍是华强北接近8成公司更换写字楼不离开华强北原因仍然是：行业集中离生意场所近方便业务开展；其次有公司提及区域知名度高及价格合理约2成公司不考虑华强北原因是：华强北交通拥挤环境喧闹人太多太杂如更换写字楼会考虑中心区及车公庙一带主要看中那边交通顺畅、环境较好。再次选择写字楼所需求的面积及价格项目相关：需求150㎡面积以上的客户占22%；较现购/租用大一倍。项目相关：再次购买写字楼客户超过20%可接受200万元的总价；再次租赁的客户有12%可接受100元/㎡的租金。【华强北办公客户分析结论】市场概况项目物业定位分析【项目概况】【项目卖点归纳】【项目卖点归纳】【项目档次分析】三种途径分析价格定位建议同区二手物业对比分析【05-06年度全市写字楼价格走势图】竞争区域物业对比分析客户总价需求反推分析【价格分析综合结论】【客户群体分析】【投资客户分析】哪些投资客户会追捧本项目？华强北本地投资客。在华强北赚到钱并持续经营的私营业主、个体户、生意人（包括部分专业技术人员）他们非常了解华强北市场商业办公的饱和度明白华强北寸土尺金的价值。这部分以广东潮汕人居多。他们看中华强北的这块风水宝地由于华强北有价值的商业铺位放出市场不多（大多数掌握在几大企业集团手中作长期收租）且商铺受新政影响较大若市场提供高素质写字楼物业必然转移他们的投资方向。这部分客户属于已投资过华强北的物业并尝到投资收益的甜头。他们对投资平均期望回报率是8%-9%期望在10年左右收回投资成本。本项目投资客户比例？【高端自用客户分析】从片区行业特征分析自用客户从目前写字楼中筛选印证了客户层次：中原工商铺针对性客户访谈项目自用客户定位【客户定位小结】【项目物业定位】通过客户群体分析项目锁定高端电子科技类客户那么本项目能够提供出什么与众不同的东西来吸引并满足他们？前提：潜在目标客户需求是什么？换楼不换地本地升级版物业分支机构（主要是区域营销中心）人数控制严格办公面积适中但需要展示企业实力举办公关活动（如新产品展示会）对商务配套及行政辅助服务要求大从产品需求方面我们找到第一个基点：换代式包括：档次升级换代、配套升级换代、服务升级换代、产品升级换代换代式的核心是“酒店级”（即与酒店级配套设施相结合）【项目升级包装建议】【酒店级档次包装】电梯品牌及内饰公共部分装修设计(电梯厅/公共走道/卫生间)智能设施配置。关键词：高科技、足够发展容量目标客户群体以高科技为主建议公共部分尽可能使用智能化设施；办公区域引入高速光纤使用国际先进水平的布线系统及配置级别实现语音、数据与视频通讯的理想传播；考虑客户智能化发展空间预留足够的网络接口等设施。【酒店级配置设施】酒店配套休闲设施【酒店级物业服务】引入酒店星级服务酒店式办公+区域营销公司/展示中心（showroomoffice）我们还有更高层次的表现方式：项目倡导精神延展：ShowWinsoWin.成功展示所以成功。ShowWinsureWin.成功展示当然成功。命名建议：华强国际中心命名阐释：国际：体现为①都会中心的国际潮流前锋；②产品设计的国际先进性；③服务/管理的国际性；④客户层面的国际性范畴。中心：体现为绝对的都会中心显赫位置商机与生活的中心【项目推广安排】（一）营造“Showtime时代”形象分配每层电梯厅SHOW权（二）系列推广活动策略业主拍卖华强北黄金广告牌提前考虑设计户外楼体广告牌作为入驻企业或今后商家广告宣传之用。销售中期为推动销售热潮针对购买大面积客户进行项目楼体黄金广告牌5-10年使用权进行拍卖让企业掌握在华强北最注目的“SHOW”权。此活动提前宣传造势以促使有意向但未下定决心的客户尽快落订。