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第四章资产评估基本事项

第03讲资产评估对象和评估范围

三、资产评估对象和评估范围【掌握】
（一）资产评估对象
1.概念
资产评估对象，也称为评估客体或评估标的。
《资产评估法》所表述的评估对象包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济
权益。
《资产评估行业财政监督管理办法》所表述的评估对象包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权
益、资产损失或者其他经济权益。
不动产、动产和无形资产均属于单项资产，企业价值的评估对象除了整体企业，也可以是资产组合或
业务板块，两者对评估对象的表述具有相同的内涵。
评估对象既可以是完整权利形态，即资产的所有权，也可以是资产的部分权利，如租赁权、特许权、
经营权等。
资产权可以是物权、知识产权或债权。
《民法典》规范的物权包括所有权、用益物权、担保物权。
用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权；
担保物权包括抵押权、质权、留置权。
知识产权包括专利、商标、著作权、商业秘密、集成电路布图设计、植物新品种、地理标志等。债权
包括存款和贷款活动中形成的债权、商品交换中形成的债权和其他经济活动中形成的债权。
单项资产、资产组合、整体企业。
（1）单项资产
常见的单项资产评估对象通常包括流动资产、建筑物、机器设备以及无形资产等。
资产评估中所述的“单项资产”，并不一定表示是“一项资产”，也可表示若干项以独立形态存在、
可以单独发挥作用或以个体形式进行销售、转让和出租的资产。
(2）资产组合
资产组合（或资产组）是指由多项资产按照特定的目的，为实现特定功能而组成的有机整体。
在评估业务中，评估对象可能是一个资产组合，也可能由若干个资产组合构成，称之为资产组组合。
根据不同的目的，资产组合的划分原则和标准是不同的。
①对于以减值测试为目的的资产评估业务，评估对象除了是单项资产之外，也可以是资产组或资产组
组合。
资产组（或称现金流产出单位CGU),是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当独立于
其他资产或者资产组产生的现金流入。
资产组组合是指由若干个资产组组成的最小资产组组合。
②对于以交易为目的的资产评估业务，如果某企业拟转让其特定的业务板块，评估对象可以根据交易
方案确定为该业务板块所对应资产组合的权益，也可以确定为组成该业务板块的资产组合；对应的资产组

合分别为企业与该业务板块相关的资产与负债、企业与该业务板块的各项资产。
如果资产组合的评估目的是业务板块的整体转让，评估对象一般界定为资产组合的权益，如所有者权
益，资产组合的内容是企业与该业务板块相关的资产与负债；如果评估目的涉及的经济行为只是转让由该
业务板块的相关资产组成的资产组合，可以将评估对象设定为该业务板块的各项资产。
资产组合不一定构成一个会计主体，在法律形式上资产组合也不一定构成一个企业法人。
（3）整体企业
对于公司制企业，其评估对象包括企业整体权益、股东全部权益和股东部分权益三种。
①企业整体权益是指企业的股东、付息债务债权人所提供的资本、资金共同运营所产生的价值。
②股东全部权益是指企业全体股东对企业净资产的所有权，反映了全体股东在企业的资产中享有的经
济利益。
③股东部分权益是指企业部分股东的权益，或股东权益的一部分。股东部分权益价值并不必然等于股
东全部权益价值与相关股东对应股权比例的乘积。
确定企业整体权益价值可以根据条件采用收益法、市场法和资产基础法。
企业整体权益价值=股东全部权益价值+企业付息债务的价值
①收益法
一般使用企业自由现金流折现模型。预期收益采用企业的权益资本投资者和债务资金提供者共同可支
配的企业自由现金流量（FCFF),该现金流量是企业付息之前的现金流，属于全投资口径的收益指标。折现
率采用加权平均资本成本（WACC),加权平均资本成本的确定，一般通过将企业的权益资本成本和债务资本
成本乘以各自占总资本的权重获得。
②市场法
所使用的被评估企业的财务指标和可比企业的价值比率都应当采用全投资口径。所选用的可比企业的
价值应当是企业整体权益价值（EV)。采用的企业财务指标也应当是全投资口径，即息税前利润（EBIT)、
息税折旧摊销前利润（EBITDA)、总投入资本资产（TBVIC)等。
③资产基础法
应评估出企业拥有的全部的表内和表外资产的价值，将其加总后再减去企业的非付息债务价值。
2.评估对象的确定
评估对象应当由委托人依据法律法规的规定和经济行为的要求提出，并在评估委托合同中明确约定。
在评估对象确定过程中，评估机构和资产评估专业人员应当关注其是否符合法律法规的规定、满足经
济行为的要求，必要时向委托人提供专业建议。
（二）资产评估范围
1.概念
是对评估对象所进行的详细描述，包括构成、物理及经济权益边界、约束条件