酒店管理分析--中国经济型酒店经营分析(叶予舜).docx

PAGE\*MERGEFORMAT19叶予舜二〇一四年九月三十日星期二酒店管理分析中国经济型酒店经营分析中国（内地）经济型酒店特许经营的特殊要求分析物业地理位置的要求目前，从物业角度而言，比较常见的加盟经济型酒店的方式有两种，一为长期租赁房产，并对其进行改造从而达到加盟品牌的统一要求；二为按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物业。不管是何种方式，特许方都对加盟者的物业提出了一定的量化的要求，如下所示：如家快捷：建筑面积3,000～6,000平方米锦江之星：建筑面积在5,000平方米左右莫泰168：120个以上的房间速8：60～200个房间，建筑面积大约在3,000～10,000平方米格林豪泰：80～150个房间，建筑面积大约在4,000～6,000平方米如果按照目前在经济型酒店中常见的平均每个客房25平方米计算，那么锦江之星和如家快捷所要求的房间应分别为200间和120间～240间。从这些数据分析，各特许商对于物业的要求差别并不是十分明显。但对于投资者而言，可以根据现有物业的实际情况进行挑选，所持物业建筑面积足够大的投资者相对而言选择面更为充分一些。除了物业面积上的要求之外，各特许商对于物业所处的地理位置都有一套判定标准：位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区等商业成熟区域；或近火车站、机场、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域、近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心等交通要塞。它们所共同具备的条件是交通流动性好，进出口便利宽敞，并且有良好的可视性和可进入性。但是，毕竟在一个城市中的理想地理位置有限，目前已经出现同一区域有两家甚至更多品牌的经济型酒店相邻。对于这一现象，酒店连锁从业人员都表现得十分乐观，认为出现区域竞争的地理位置必定是城市的黄金地段，客源比较充足，就现阶段而言，相邻的几个品牌经济型酒店都保持着较高的入住率，客源因竞争分流的情况并不明显，相反会在满员时进行一些调剂补充。投资门槛较高与很多可供加盟的特许项目相比，经济型酒店让诸多有意参与其中的投资者望而却步，很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛，如下所示：如家快捷：至少594.5万元锦江之星：750万～1,250万元（以建筑面积5,000平方米，每平方米投资2,000元计算，包括土建改造、装修、设备及营运物资准备）；1,750万元（在空地上新建，不含土地费用）莫泰168：约800万~1,000万元速8：338万~538万元（以100间房，每间房改造费用3万～5万计算，加上38万元加盟金）格林豪泰：约500万～700万元月管理收费在一次性支付数额较大的前期投入之后，作为连锁体系中的一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面的支持的同时，加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系。从目前了解的情况，各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入，如下所示：如家快捷：收取酒店总收入的3％为特许经营服务费，3％为特许经营管理费锦江之星：加盟管理费为年营业收入的3％莫泰168：营业收入的5％～10％速8：营业收入的5.6％，每年变化格林豪泰：营业收入的3.5%～6％可见，每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种。浮动的加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不假的情况下，有理由向总部提出要求下浮；但在供销两旺的情景之下，也就必须接受特许方提高管理费的要求。回收投资较快就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是投资回收周期还是较快的：对于非自建性质的经济型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投资；一些地段上佳的单个门店，仅仅开张一年半的时间内，就已将资金全部回收。如家快捷：5～6年锦江之星：租赁项目4～6年，新建项目8～10年莫泰168：2年半～3年半速8：3年格林豪泰：5～6年各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出来源于他们对年投资收益率的估算。速8的投资回报周期比如家缩短一半，也是由于速8对于年投资收益率的预估相对较高，在33％。从各连锁品牌对于投资回报周期的估算，加上前文对于前期投入的比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率。连锁和特许经营对控制投资风险的积极作用从目前国内经济型酒店连锁经营的路径来看，我们发现不管是如家、锦江之星还是国外经济型酒店集团，大都采取的是标准连锁的自营店，这一方面是因为它的便于统一管理容易控制，另一方面也是由于目前经济型酒店在中国（内地）的发展属于初期，市场还不成熟。但随着市场的发展，以及《商业特许经营管理办法》的出台，各大经济型酒店都表示将提高特许经营的比例。并且，从长远来看，随着生命周期的不断延续，市场时机的日趋成熟，国内经济型酒店的资本运作形式是以特许经营为主，兼顾并购的形式。经济型酒店服务具有无形性、不可储