车位销售专项方案范文.doc

三王府地下车库销售方略第一•项目及周边车位物业调查1、项目地下车位分布楼层车位数产权性质进出口朝向备注负一层64使用权朝西负二层52使用权朝东负三层65使用权，朝东有一种子母车位2、项目周边车位物业现状项目名车位个数租赁价格（含物管费）出售价格售出个数出租比例规划户数车位/户数比东玺门380350元/月10.8万/12.8万150个39％63660％漾福居2106.08万/10万5526％22593％亚华香舍500230元/月10.8万40080%110046％星城世家8007-8万19024%110073％蔚蓝天空150230元/月10万7850%29551％世嘉华城280300元/月7.8-10.5万15053%75038％上味坊288300元/月不出售(附近14万/个)0100%31295%三王府18321687%3、优劣势：地理位置好，节假日和休闲时车位紧张，有一定投资价值；劣势：车位形象差；三王府项目散租客多而大户人家以及办公单位少，对车位刚性需求少；车位没有产权；车位没有固定经营公司予以车位投资回报；由于投资回报没有产权和收益保障，消费者对车位投资性需求不很强烈；4、建议：建议落袋价格14万元/个，标价16万元，楼层差8%，即负二楼16万/个，负一楼17.5万元/个；负三楼14.5万/个。开盘当天成交前10名优惠0.5万元/个，第11名到30名优惠0.3万元/个；第31名到60,名优惠0.2万元/个。落袋价以上作为销售公司佣金。第二•周边项目车位物业营销方式漾福居，平均价格为8-9万元/个，现销售55套左右；星城世家，7.4~8.2万/个，规定一次性付款，无折扣；东玺门，地下车位，价格为10~12.8万/个，营销方式为：1、销售员与已购房客户一对一联系，每户发放“车位认购确认函”，逼迫客户确认购买还是放弃认购权；2、在东方新城一、二期广作宣传，粘贴广告告知，宣传车位稀缺性及投资价值；3、报纸广告投放（晨报半版，2次）；4、请政府有关部门配合，加强周边违章停车查处；5、采用分期付款方式，首付三成，余款可在交房前分次付清，一次性付款优惠9000元；世嘉国际华城，社区交房入住后，销售价8万元左右/个，租金300元/月，由物管配合，社区内禁止车辆露天停放，一律下地下车库，迫使业主购买；亚华香舍花都，地下车位是在交房入住后开始销售，租售并举，售价在10.8万/个，租金230元/月，随着社区入住率高达95%，车位已供不应求，基本销售一空。第三•市场车位物业投资回报比较车位投资回报月租金年收益收益率（假设15万元/个）300元/月36002.4％40㎡小户型投资回报月租金年收益收益率（假设总价45万，首付15万）240005.3%银行存款利息回报利息收入平均年收入收益率（假设本金15万/5年期）687元82505.5％第四•背景分析及调查结论A、从周边同类项目车位配比率、实际运用率来看，三王府项目车位物业供不不大于求。从项目车位配比来看，同类项目来中，三王府项目最高，普通项目平均在50%左右，随着都市发展，新项目，车位配比逐渐走高；过高配比，三王府项目车位一段时间将供不不大于求。B、从消费能力/投资心理来看，项目业主对车位物业需求空间并不明显。随机抽取某些有车业主，约60％人表达不会考虑购买车位。约40％人表达将会考虑购买车位，购买动机均为节约使用成本或当前价格较低，先选个好位置。随机抽取某些无车项目业主，基于消费能力和投资回报考虑，约80％人表达近来将不考虑购买车位。从上表3也反映出这点，银行储蓄或投资住宅、购买股票基金收益均高于购买车位。C、市场反映冷淡，某些项目不销售车位，而是长期持有，提高租金，以租受益，等待时机成熟。依照对市场理解，某些实力楼盘对车位物业采用办法是前期持有，以租受益，时机成熟再行以较抱负价格销售，入住率越高，销售价格越高。如亚华香舍，03、陆续交房入住，当前入住率基本100%，车位销售却是不急不慢。事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长期持有，以租受益，等待销售时机成熟，成为某些实力项目采用重要方略。D、市场上车位销售状况较好，基本为车位配比较低成熟社区。市场上，车位销售较好，一是商住项目，拥有大量办公需求，二是市中心区成熟社区，入住率高，停车位较少。如维一星城、蔚蓝天空等。E、项目车位销售，基本上前期均不抱负。从车位销售状况来看，前期普遍状况不抱负，基本均为项目入住后，销售率才有所提高，且项目交房越久，入住率越高，车位销售及使用状况越好。值得注意是，虽然是东玺门，专门针对车位强销，当前也仅销售了150个左右，仅为12%左右。F、拥有大量地面停车空间，则地下车位使用率偏低。长沙市民喜好省事、以便，有地面停车位，就不肯下地下车位已成普遍现象，如德政园，现基本路面所有都停满车。第五•车位销售方