某楼盘项目市场定位报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES63页第PAGE\*MERGEFORMAT63页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT63页鑫奇机场前项目市场定位报告目录第一部分地块篇第二部分环境篇第三部分市场篇第四部分定位篇第一部分地块篇寻找地块属性地块位置甘井子区南林街，郭家街仓库旁机场新区的商业金融区所在地地块四至南侧：八一新居小区；北侧：军用厂房；西侧：南林街，西部大通道；东侧：郭家街仓库；项目规划占地3.1万㎡，容积率2.3；6栋板式小高层，二层裙楼公建；地形地貌不规则梯形，东西向长于南北向；地势平坦，地上无建筑物；产权性质本案地块为综合用地；1#、2#、3#、5#，4栋为住宅楼产权70年；4#、6#楼商住楼，公建40年产权，住宅70年产权；前景规划规划中机场新区的商业金融区；道路系统虹港路、迎客路，旅顺北路、西部大通道；交通路线710路、701路、532路等8条公交线路；配套设施缺少大型超市、商场、菜市场等生活必备的商业设施；学校：郭家街小学；宾馆：机场宾馆人文环境城市中等收入和工薪阶层机场工作人员军人家属及退休老干部从周边村镇迁入大连的居民项目成本测算表(初算)序号项目合计万元单价元/㎡建筑面积（㎡）备注一开发成本19702.431土地出让金3060.00425720782地价3600.00499720783建安费住宅5896.77110053607小高层建筑成本1100元/㎡公建2770.65150018471公建建筑成本1500元/㎡4配套费2306.50320720785政府交费720.78100720786绿化费250.7080313387监理费51.90772078甲级7.2元/㎡8规划、设计费108.1215720789电增容费648.70907207810不可预见费288.314072078二销售费用4628.631销售税金2679.7337272078按销售收入的11%计2广告费/销售佣金1218.0616972078按销售收入的5%计3管理费用/财务费用730.8410172078按销售收入的3%计三总投资24331.06项目中的主要问题：本案公建量体较大，难于全部销售，为使项目利润达到最大化，建议用住宅的销售收入冲抵项目的总投资成本，而公建部分则为纯利润。住宅的最低平均销售价格应为：24331.06万元÷5.3607万㎡=4538元/㎡。在区域的销售均价是4200元/㎡的前提下，做什么样的产品能够突破4538元，并能被客户接受？4#、6#楼产权为商业性质，且朝向不正，在这两栋楼里做什么样的产品可以保证销售的顺利。我们通过挖掘地段价值，分析市场行情，精心打造产品等各方面达到最终的目标。第二部分环境篇挖掘地块价值城市空间划分新格局1、西拓北进——城市空间布局的变化导致城市人口分布的变化构筑“两城三星”,建设“大大连”；增加物流、人流、资金流和信息流，全面提升城市功能；[市场观点]城市空间功能布局变化，将带动周边区域的经济发展，促进人口转移，直接影响城市西北部机场新区的形成与发展，加快新区的建设；2、机场新区——机场新区的建设提升了区域的价值未来城市“副中心”，预计五年后完成；总用地约14.22平方公里，规划总居住人口数为13万人；分为公共设施区、产业区、居住区及生态旅游区四大功能区