某楼盘前期市场研究及项目定位建议.pptx

前期市场研究及项目定位建议市场环境与分析市场环境与分析中等规模滨江工贸城市
沿江城市密集带节点城市全市总人口128万，城区总人口26万人。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。
泰兴先后被评为全国文化先进市、全国科技进步先进市、全国绿化模范县（市），2009年，建成江苏省小康县（市）。2010年，实现地区生产总值400.3亿元，增长14.1%。完成财政总收入71.5亿元，其中，一般预算收入22.7亿元，分别增长40.7%、20.7%。城镇居民人均可支配收入20026元，农民人均纯收入9338元，分别增长12.2%和14.2%。连续十届跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，排名上升至第46位，同时被评为中国产业发展能力百强县（市），被列为江苏省首批创新型试点城市。泰兴区位公路：京沪高速、宁通高速、宁靖盐高速在此交汇，共有5个出入口，可方便快捷到
达全国各地。泰兴市城市总体规划城中片区泰兴市城区功能定位房市发展稳定
市场需求乐观泰兴市房地产发展情况项目宏观环境项目微环境项目周边环境客户定位产品定位多样化
客户构成阶梯化该项目位于泰兴市鼓楼北路，东拥两泰官河，南依开发路，西临长征路，北至二环路，
离市中心仅800米距离。项目总占地面积1200余亩，地上总建筑面积约140万㎡，规划建设
10000余套住宅，规划居住人口近30000万人，是目前泰兴市商住规模最大的意式风格楼盘。威尼斯成交客户类型竞品分析该项目泰兴市延令路，占地约23万方，建筑类型有9栋高层、8栋小高层、别墅等。小
区规划建有1个U型私家会所，2个面积近2万方的独立商业体，2000平米高尚商业、游泳池
以及半下沉网球场和多个活动广场等社区配套。君城成交客户类型竞品分析“名仕华府”是一个以现代风格建筑为载体，以中国传统庭院居住文化为内涵，全面回
归自然、生态、健康、低能耗的东方式居住，倡导尊贵、科技、健康、舒适的生活理念。
名仕华府1.173超低容积率，产品定位以联排别墅，多层电梯洋房。规划有151户，其中
联排别墅55户，电梯洋房96户，以联排别墅为主，部分为六层电梯洋房的高尚住宅区。名仕华府成交客户类型竞品分析泰兴独一无二的雄居主城中心轴、现代中式风水豪宅别墅，总套数138套。
面积区间为290-350㎡之间，每户赠送庭院、露台、健身房、保姆房及阁楼约135—156㎡。竞争分析市场总结项目客群来源客户定位项目总结产品定位产品定位规划布局建议原规划设计亮点对原规划建议支撑项目定位的产品要素物业类型定位大面宽户型花园洋房户户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连并有较大的进深便于安排活动。半围合的设计使其拥有较强的私家感，且露台和花园均由厅进出，方便使用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。由于层层退台使楼间距加大，顶层楼距更是有20米，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。花园洋房户型建议花园洋房户型建议顶层复式面积控制：150-170平米，送超大露台面积段户型楼层套数比例赠送
150-170平米四房5层20%露台+阁楼
120-135平米三房2层-4层60%露台或阳台
135-144平米三房1层20%前后花园或地下室

花园洋房，比多层品质更为高端的创新建筑
花园洋房与普通多层的容积率接近，为区别于周边安置房的多层产品，建议本项目全部采用花园洋房作为多层产品的替代品。别墅别墅◤注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。◤二层为休息区，主要的功能空间包括家庭室、主卧区、两间次卧室。
◤主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间，主卧可考虑设计双露台。
◤两间次卧室均应设计衣橱、独立卫生间，可能的话应尽量设计露台。两间次卧室中至少有一间朝南。
◤在剩余的公共空间可结合吹拔的位置设置小型的家庭室，做到楼上楼下空间有交流。
◤从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。
◤地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间）、公共卫生间、酒窖、桑拿房等。
◤地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。产品的细节别墅别墅别墅别墅别墅别墅别墅前花园是开敞式的，有的以精巧的低矮木栅栏或竹篱笆围起来；每家门前都栽满了鲜