某楼盘项目市场定位报告.docx

鑫奇机场前项目市场定位报告目录第一部分地块篇第二部分环境篇第三部分市场篇第四部分定位篇第一部分地块篇寻找地块属性地块位置甘井子区南林街郭家街仓库旁机场新区的商业金融区所在地地块四至南侧：八一新居小区；北侧：军用厂房；西侧：南林街西部大通道；东侧：郭家街仓库；项目规划占地3.1万㎡容积率2.3；6栋板式小高层二层裙楼公建；地形地貌不规则梯形东西向长于南北向；地势平坦地上无建筑物；产权性质本案地块为综合用地；1#、2#、3#、5#4栋为住宅楼产权70年；4#、6#楼商住楼公建40年产权住宅70年产权；前景规划规划中机场新区的商业金融区；道路系统虹港路、迎客路旅顺北路、西部大通道；交通路线710路、701路、532路等8条公交线路；配套设施缺少大型超市、商场、菜市场等生活必备的商业设施；学校：郭家街小学；宾馆：机场宾馆人文环境城市中等收入和工薪阶层机场工作人员军人家属及退休老干部从周边村镇迁入大连的居民项目成本测算表(初算)序号项目合计万元单价元/㎡建筑面积（㎡）备注一开发成本19702.431土地出让金3060.00425720782地价3600.00499720783建安费住宅5896.77110053607小高层建筑成本1100元/㎡公建2770.65150018471公建建筑成本1500元/㎡4配套费2306.50320720785政府交费720.78100720786绿化费250.7080313387监理费51.90772078甲级7.2元/㎡8规划、设计费108.1215720789电增容费648.70907207810不可预见费288.314072078二销售费用4628.631销售税金2679.7337272078按销售收入的11%计2广告费/销售佣金1218.0616972078按销售收入的5%计3管理费用/财务费用730.8410172078按销售收入的3%计三总投资24331.06项目中的主要问题：本案公建量体较大难于全部销售为使项目利润达到最大化建议用住宅的销售收入冲抵项目的总投资成本而公建部分则为纯利润。住宅的最低平均销售价格应为：24331.06万元÷5.3607万㎡=4538元/㎡。在区域的销售均价是4200元/㎡的前提下做什么样的产品能够突破4538元并能被客户接受？4#、6#楼产权为商业性质且朝向不正在这两栋楼里做什么样的产品可以保证销售的顺利。我们通过挖掘地段价值分析市场行情精心打造产品等各方面达到最终的目标。第二部分环境篇挖掘地块价值城市空间划分新格局1、西拓北进——城市空间布局的变化导致城市人口分布的变化构筑“两城三星”建设“大大连”；增加物流、人流、资金流和信息流全面提升城市功能；[市场观点]城市空间功能布局变化将带动周边区域的经济发展促进人口转移直接影响城市西北部机场新区的形成与发展加快新区的建设；2、机场新区——机场新区的建设提升了区域的价值未来城市“副中心”预计五年后完成；总用地约14.22平方公里规划总居住人口数为13万人；分为公共设施区、产业区、居住区及生态旅游区四大功能区块；[市场观点]甘井子区作为城市住宅转移的主要增长区有着极大的发展潜力机场新区在未来数年内将承担起甘井子区行政中心、经济中心、居住中心、商贸中心的重任。本案位于机场新区的商业金融区这片区域是未来新区商业、商务、金融、经济的心脏部分区域的快速成形将增加周边的公共配套设施带动城市中心人口的涌入提升区域价值促使房屋升值；3、道路规划——交通的便利促进区域经济的快速发展吸引更多的消费客群九纵九横；西部大通道；旅顺北路大连至旅顺轻轨路线；[市场观点]道路系统畅通无阻就会缩小城市的空间距离。规划道路的开动不但会带动新区的经济发展更有利于居民的出行会吸引更多的市中心消费者关注此区域来此购房居住；第三部分市场篇分析市场行情1