产品定位分析.doc

产品定位分析办公产品分析：本项目可分为几种产品定位，1.酒店式公寓，2.存商业办公，（1）酒店式公寓一般分类，公寓式酒店，soho，酒店式商务公寓，商住型，几类产品，1.公寓式酒店就是产权式酒店。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店和且租且用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，分割了产权的酒店公寓，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。产权式酒店的投资者拥有物业的所有权、收益权，但几乎没有使用权。和酒店式公寓不一样，一个产权式酒店必须有统一管理机构，2.soho，SOHO的含义是家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但SOHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割，投资自用上，它和公寓酒店和酒店公寓是没有什么多大的不同。同样是为了中小投资者打造的一种过渡产品。3.酒店式商务公寓，这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。它将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是增加了全新概念的24小时商务中心，可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务，为用户创造一个超5A级的办公场所。上述几类小产权物业（除了原本意义上的酒店公寓），实际就是市场发育过程中的过渡产品或是中低档的投资产品，总结：这些新概念之所以能吸引客户主要原因是：第一，小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金要比公寓高，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。第二，产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。第三，拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。第四，宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。随着中国加入WTO，将会有更多的跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。当然，作为开发者，对于投资这类项目，以下三点是很重要的：一要注重区位，选城市商务活动最活跃的地区，网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在的区域。二是能够提供持之以恒的个性化服务，能满足使用者的个性化需求。因商务式公寓的居住文化、办公环境合乎使用群体的需求。项目的楼型、装修、装饰、环境、配套等都有特色。三要开发出的产品要物有所值，性价比较高，满足理性客户市场需求。第五，商住酒店式公寓。这类物业基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值，所以称之为商住的物业。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商与住混合在一座楼中，办公环就大打折扣，在根据我们收购的产品面积上看，需整体改造，成本增加很多，还有楼梯消防，安全等政府部门不好过。再有从面积和房间比例上不适合分割小户型，使用率等方面，在整个房山市场大量库存竞争会非常激烈，和此类产品会受地域限制，在室内核心区域内还有空间，综合生活成本较高，回报率会降低和升值空间小。（2）纯办公写字楼，一般分为甲级，乙级，超甲，5A，实际上区分是由，规模，智能化水平，功能，节能，低碳，绿色生态，配套，物业服务，运营管理方面区分，一般也是根据以上决定售价。中商情报网数据显示，2012年，我国写字楼完成投资额3366.6亿元，同比增长32.4%；写字楼累计施工面积19434.0万平方米，同比增长21.8%；新开工面积5986.0万平方米，同比增长11.7%；写字楼累计竣工面积23