合富辉煌XXXX年合肥旭辉·御府项目市场定位与营销策略.ppt

源自MM858商铺网：http://www.mm858.com/在进入本次主体报告之前让我们先对近期房地产新政深入解析并针对后续市场进行展望以期为本项目的开发提供更为精准的政策与前景研判。客群导入路径分析销售策略篇销售目标：依据市场比较法经初步测算假设条件11年三季度上市价预测如下：预计三季度入市价格=7249元/㎡*｛1+1个季度增幅合计3%（季度涨幅3%）｝=7466元+1200元（精装修报价）+200元（合富操盘溢价）=约8866元/㎡按照三年销售周期常规年涨幅12%计算整盘均价=约10460元/㎡。2、价格测算—联排别墅旭辉·御府首期入市价格项目分为三个区域：高层公馆区﹑联排别墅区和商业街区按照在小区中所处位置的不同和产品形态不同分为五个等级在现有分期的基础上考虑工程节点适当微调适当控制销售节奏小频快跑每次以2栋左右为限挤压市场推量4.5万方销售4.1万方力争4.7亿3、推售策略—2011年货量指标47371.6客户召集执行主线——以第一批开盘为例客户召集的具体执行—以第一批开盘为例8月底整合推广篇1、合肥城市发展迅速141发展规划逐步推进城市呈现多热点发展趋势近期房地产热点已向城北板块转移的趋势核心问题：在营销上如何引领客户居住需求领导市场？分问题1：如何在项目前期快速建立高认知度？分问题2：如何使项目在短时间内达到热销？分问题3：如何通过营销使项目建立市场影响力并保持持续销售？分问题4：如何在保证热销基础上实现项目最终价值？线上：立形象-品质超越、产品升级、价值提升不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：户外灯箱：分室内和户外两种置于现场售楼处内部或外部周边主要道路口等处。展板：现场售楼处、市中心售楼处和展销会展板两种进行产品细说配合销售和展出。引导路牌：楼盘位置图对客户进行交通引导设置在主要路口处。户外看板：效果图或宣传口号广而告之设置在主要路口处。楼体亮化1.售楼部现场架设钢结构大型霓虹灯——“旭辉御府”白天看字晚上亮灯。效果如同好莱坞山体巨字。印刷品——提升品质传递信息。楼书、传单、海报、DM手册等这些广告载体对细节要求很高内容要重点突出项目的各个准确定位在人的视觉上能达到一定的冲击。建议增加DM的闹市派报以及夹报或直投。电视——受众范围广感染力强接受度高(能将信息更形象、生动地传达给目标消费者。)投放方式：1.制作电视短片2.电子楼书3.定帧画面4.滚动字幕卖场驻守——选择与项目品质、品牌、形象契合的商场增加驻点销售可以导入外区域客流短信：本地移动、联通具备了受众范围广、覆盖面将近本地家庭的90%以上信息可直达每一位目标群体具有强制性。我们将依据项目自身的情况特点选择合适的信息传递给目标受众同时保证广告容易被目标受众接受。投放方式：1.分阶段销售信息2.为避免受众反感可采用“天气预报及时新闻温馨提示”等方式发送。3.采用彩信信息传达画面内容增加趣味与阅读性。网络1.建立“旭辉御府”业主论坛、搭建答疑平台2.搜房网、新浪网、合房网等等3.旭辉御府项目网站重点：日常维护解疑互动去除不良信息增加正面报道既是对项目的宣传也是对旭辉品牌的宣传。活动内容：项目远离市中心前期需市区临展点充分蓄客；利用双休或节假日在目标区域人流集中地点（如商场）做产品展示。如条件允许一般会安排看房车辆于活动现场来回接送意向客源至售楼现场；活动特点：短期的展示行为；活动地点：庐阳区、经开区、包河区、蜀山区大型广场及商场超市等活动切入时机：市区临展点在开盘前1个月开放；户外巡展可在推案前后配合SP活动或相关方案进行；活动内容：针对目标区域将简易销售资料或DM按计划进行投递或派发。活动特点：长期的业务行为；活动地点：庐阳区、滨湖区、经开区、包河区、蜀山区活动切入时机：无需；老带新基础：现有的旭辉中央宫园1000余名老客资源老带新效果：——客源深挖遭遇坚石“老带新”是成交最佳的突破客户奖励机制：介绍型”客户奖励成交客户登记的介绍人（介绍人必须在前期登记或购买过旭辉产品）合同签约即奖老客户2000元2套40003套6000依次累加。年推荐评选冠军亚军季军给予不同奖励10套以上欧洲游。年底举行颁奖会/联谊会5﹑推广布局——2011年度执行节点8月冠领群伦再筑风华旭辉集团滨湖区升级力作载誉上市升级城市理想让合肥骄傲的建筑9月（强势蓄水期）任务：产品推广、形象升级卖点推售每一个城市都有一个建筑的传奇只有真正意义上的御府生活才配得上这片土地没有什么可以阻挡发展的脚步体验美式城市别墅的魅力典范独领合肥生活航标无限扩张都会价值旭辉壮阔手笔挥就43万平米鸿篇巨制铺就精英人士凯旋之路地利人和城市精粹缔造滨湖杰出地标在项目地附近售楼处在现场设置样板区通过对售楼中心和样板区的使用可有效去除平面表现效果