(合富辉煌）--项目发展与营销策略思考.docx

目录市场篇1．宏观市场态势分析41.1简述大北京及环渤海经济圈对区域发展的影响41.2城市概况61.2.1城市历史61.2.2县区规模及人口情况71.2.3县城分区71.2.4交通区位71.2.5旅游资源91.2.6宏观经济分析141.3小结162．*县房地产市场整体发展182.1*县房地产市场成交情况182.1.1*县房地产近两年成交情况182.1.2近期*县商品房及二手房成交情况分析182.1.3*县近期土地成交情况212.2*县现有房地产项目分析222.2.1各项目分析222.2.2个案深度研究242.2.3*县房地产市场的主要特点292.3客户群分析302.3.1第一类客户：养老型302.3.2第二类客户：休闲度假型312.3.3第三类客户：投资型312.3.4第四类客户：体现身份型323．总结33策划篇1.市场定位341.1SWOT分析341.1.1优势（S）341.1.2劣势(W)351.1.3机会(O)371.1.4威胁（T）391.2目标客户描摹391.2.1总体潜在客户分类391.2.2共性及差异性分析401.3项目定位421.4主题定位421.4.1项目主题421.4.2项目形象432.规划设计建议432.1规划设计构想432.2产品构想442.2.1项目整体规划设想442.2.2生态环境营造设想442.2.3宗地划分462.2.4产品建议户型及面积配比482.2.5面积区间及比例482.2.6户型建议492.2.7外立面设计542.2.8景观设计552.2.9特色配套设计582.2.10智能化设计622.2.11对细节的雕琢633.价格建议643.1周边项目价格比较653.2价格策略663.3.1定价原则663.3.2价格策略建议673.3.3价格测算673.3.4成本测算684.营销执行704.1整体营销策略原则704.2推广策略714.3营销策略714.3.1体验营销714.3.2饥饿营销714.3.3拉进来、走出去724.3.4CS营销服务724.4策略创新724.4.1活动营销724.4.2网络营销724.4.3直效营销734.4.4体验式营销734.5销售策略734.5.1高开高走734.5.2小步快跑734.6总体推广费用及费用分布744.7推广策略774.7.1广告推广策略774.7.2创意策略774.7.3媒体策略784.7.4广告风格794.8执行部署804.8.1宣传推广启动期（06年8月-06年12月）804.8.2引导认购期（07年1月-07年5月）834.8.3项目热销期（07年6月-07年12月）894.8.4形象提升期（08年1月-08年9月）914.8.5正常发售期（2008年10月-2009年12月）944.8.6品牌延续期（2010年1月-2011年1月）964.8.7余房平稳销售期（2011年2月-2011年9月）995.大盘个案及专题研究1025.1案例一、凤凰城（别墅城市）1025.2案例二、万科四季花城（有一个美丽的地方）1075.3案例三、京津新城（100万别墅65亿配套）111附件：公司简介115经营理念120曾获奖项120市场篇1．宏观市场态势分析1.1简述大北京及环渤海经济圈对区域发展的影响环渤海经济圈定义中国经济快速发展始于20世纪70年代的改革开放珠三角经济圈发展拉开了经济快速发展的大幕。90年代以后以上海为龙头的长江经济发展圈成为中国经济发展的强力引擎带动了90年代到21世纪这一阶段的经济发展。两个经济圈在中国经济发展中都起到了引擎作用并且两个经济圈都有一个共同的特点就是国家政策对区域的倾斜和扶持作用。环渤海经济圈区域未来将成为中国经济发展的第三引擎。环渤海经济圈狭义上是指辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带同时延伸辐射到辽宁、山东、山西以及内蒙古中东部其范围占我国国土面积的１２％和人口的２０％。环渤海经济圈在我国经济发展中的作用举足轻重经济总量约占全国的1/5它的发展既是区域发展问题更是关联全国的战略问题。“大北京”定义所谓“大北京”是指京津冀地区是环渤海经济带中重要的一环包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所统辖的京津唐和京津保两个三角形地区以及周边的承德、秦皇岛、张家口、沧州以及石家庄等城市部分地区形成的城市群发展空间中心区面积近7万平方公里人口约4000万。天津在其发展中的战略位置其中天津是中国的四大直辖市之一2006年5月份又被国家定位为中国“北方经济中心”其城市发展潜力非常大。天津已渐渐成为拉动全国第三个区域经济发展的龙头型城市这其中*县在天津的整体发展规划中将成为天津市的北部生态环境建设区。而在北京市的整体发展战略上现在一直向东南方向（通州、顺义、亦庄）发展也就是向天津方向靠拢。对*县发展的影响如