北京琨莎公寓项目营销推广策略.ppt

探寻新的起点目录contents第一部分区域市场动态分析国际化居住区同类产品较多周边重点项目分析项目名称---燕莎CLASS体量体量体量体量体量名称对本项目借鉴：注重户型舒适度、户型的高性价比来满足不同客户的需求。注重精装修品质以及高档物业服务品质提高产品价值。酒店式公寓市场专题研究酒店式公寓发展的影响因素北京酒店式公寓的特征主要有以下5点——与普通酒店相比酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓低者月均12美元/㎡最高的在55美元/㎡左右大多数定价为20-30美元/㎡。2.主要用于中长期逗留的客户租住。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员他们在京工作时间较长通常带有家属租期一般超过3个月。3.公寓以1居、2居为主3居以上需求量相对较小。1居的面积主要在50-70㎡之间2居的面积主要在90-120㎡之间3居面积主要在120-200㎡之间。4.酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店。其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有一定的装修要求。5.酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行的配套比例都较高。酒店式公寓发展的影响因素总结目前北京在售酒店式公寓项目情况分析虽然2008年以来北京整体市场经历动荡调整各物业类型销售普遍受到影响但酒店式公寓销售和租赁市场整体呈现相对良好态势。从2008年酒店式公寓市场来看小户型不再是市场绝对主力大户型产品比例有所增加户型结构逐渐丰富客户的选择余地增加。差异化、个性化发展购房先决条件购房先决条件项目在设计阶段应特别注意目标客户群看重的因素不同层次的购房者的侧重点不同投资者更注重项目的投资回报率而自住者更注重项目本身的品质。而不同层次的客户的共同点是都对户型的设计很重视。第二部分产品定位经过前期市场调研考虑项目产品户型结构项目初步定位为以投资为主、兼顾自住的精品酒店式公寓。1.从市场类型来看投资的重点已经由写字楼转向商铺及服务式公寓。北京二季度销售中写字楼销售及出租率环比下降公寓类项目销售良好。2.区域内公寓类产品众多但销售态势较平稳3.区域内租住人群较多出租率居高不下租金收益可观市场需求旺盛4.项目由写字楼改建不适合做大户型住宅目前酒店式公寓的销售操作主要分为两种：一种是效仿燕莎CLASS联合连锁性管理酒店作为酒店客房返租给客户。另一种方案为自由出租与整租相结合由开发商联系整租单位业主自由出租或者签订整租协议具体情况由业主来确定。从目前状况而言本案在具体操作方面倾向于后者。1.引入高端酒店式服务——如戴德梁行、仲量联行等著名物业公司提供高品质的物业服务。2.品质精装修精装修标准2000元/平米；3.一层作气派的大堂展示展现项目品质本案优势（Strength）核心区域毗邻燕莎商圈使馆区公寓立项70年产权准现房精装修后即可交房周围商业气氛良好配套全租住人群多客户资源丰富客户定位1.投资客户关注核心点：回报分布在市内各城区以及外地对本区域发展前景熟知的投资客户。2.酒店式公寓自用客群定位:形象定位对产品及客户群的准确认识决定了我们项目的推广方向----它是高档的精装公寓代表了品位代表了城市的标志生活；它是自由的生活体验代表了对生活的追求心灵对自由的渴求……它是燕莎都会（推荐案名1）它是城市logo（推荐案名2）燕莎都会VI展示燕莎都会VI展示燕莎都会VI展示燕莎都会VI展示燕莎都会VI展示城市logoVI展示城市logoVI展示城市logoVI展示城市logoVI展示城市logoVI展示城市logoVI展示城市logoVI展示第三部分总体策略产品价值的整合差异性越是个性鲜明的越易引起客户兴趣营销的力度和深度直接与市场反馈、销售与酒店运营产生关联附加价值和利益点承诺给客户以明确的指引激发客户购买欲望以灵活的销控手段和现场销售配合活动制造热销氛围促进成交以热销带动项目价值的持续提升以口碑宣传促进成交。核心策略推广渠道客户公关活动通过一系列关联性较强的销售现场活动对项目进行深入讲解充分地