伟业_天津景瑞地产阳光尚城营销策略提案_51PPT.ppt

项目认知1、项目北侧紧邻津榆公路（205国道）无明显地标项目正对面为一民营工厂。景瑞项目情况小结：1、地块与北辰区形成割裂周边交通路况、自然环境、配套条件成熟度较低地块相对“孤独”项目能够借助的外部资源条件较差；2、道路交通与公共交通还相对不成熟无明确道路指引周边路况给人较“偏远”的感觉在市调人员已进行交通咨询的前提下仍存在“迷路”的情况说明本项目客户只能由河北区外展场的“楼巴”引导至项目现场客户无私家车的情况下自行到达地块较为困难；3、项目开发与周边环境及发展现状不“匹配”客户目标虽然锁定为北辰、河北但市内北部区域客户对于项目地块认可度较低拉动内维区域人群认可较为困难；4、项目周边无产业、无配套与村为邻人文环境、自然环境较差；5、未来地铁3号线预计2011年开通“小贺庄站”轨道交通建设成形速度较慢近期与刚性、改善性需求人群嫁接较为困难；项目地块位置的物理性距离较长交通状况较差孤独性R1：非期望结果——按常规发展的可能结果从地块上：未来会用密度较高的园林来打造本项目的私密性提高了项目的舒适度从交通上：计划2011年地铁3号线会开通并且在小贺庄设站盘活了本项目与外界的交通；项目周边会的道路状况也会在未来有大的变化。从生态环境上：用多种的园林打造与外界环境相割裂的专属感受从配套上：以后将提高项目的配套设施满足客户的日常生活生活打造项目的宜居理念沟通提纲一、淡市突围应对手段社会山融科.金月湾天津中心沿海.赛洛城伟业在当前市场条件下的营销策略二、市场现状市场大势政策区域宏观政策小结市场表现市场表现市场表现天津市08年1—9月整体市场成交量和成交面积较07年同期大幅下降呈现量减价增的趋势供需进入平缓减速期；成交面积下降说明90/70政策显现市场产品进入“瘦身”期北辰整年市场走势呈现震荡下滑；07年底到08年初市场呈现低开效应在成交价格小幅下降的情况下北辰市场成交环比07下半年升幅较小价格呈现难以走高的趋势。北辰区08年上半年成交客户分析三、产品策略洋房产品26#27#28#29#32#33#以及高层产品4#楼产品因属于项目主力户型且楼座位置靠近社区核心坐拥社区核心景观与前后相临楼座楼间距较大因此将其划分为A级资源。洋房24#25#虽同样属于洋房主力产品但其位置临近一期边缘远离社区核心资源；高层3#临近社区规划景观5#8#虽靠近社区中心位置但其依其产品户型原因以上楼座划分为B类资源。洋房34#高层6#7#由于靠近社区边缘或临近公路生活噪音影响较大未来居住安全性相对其他楼座较低而30#31#号楼作为洋房资源中小户型产品且与其他楼间距较小存在明显缺陷因此以上资源划分为C类资源。根据以上产品分析及资源等级划分在首开产品配比中我们建议：1、根据产品体量首开走量产品主要以高层90/70产品为主洋房产品作为树立项目标杆产品推出2、根据市场与客户情况我们可组合推出相对较差高层产品与相对较好的洋房产品资源既能利用价格挤压快速消化高层产品同时洋房产品的先期入市为后期相对优质洋房资源的推出树立标杆。3根据目前储客900组数量按照正常10：1转化比例预计认购数量为90组左右需要遵守供需平衡比例原则注：如有关系户将需要单独开出一部分资源保证资源去化完整性价格策略原则－优化产品资源实现均匀去化产品产品关系价值释量图开盘价格策略：产品属性1（4.5层）：墅居区域欲望型：城市改善型：都市守望型：价格涨幅四、开盘策略开盘策略08年10月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月当天电话通知客户、获知认购信息及明确开盘日期购买阳光卡洋房、高层客户分别储备五、合作方式项目总监营销策划资源协作方式：谢谢聆听