伟业天津景瑞地产阳光尚城营销策略提案.pptx

项目认知
1、项目北侧紧邻津榆公路（205国道），无明显地标，项目正对面为一民营工厂。景瑞项目情况小结：
1、地块与北辰区形成割裂，周边交通路况、自然环境、配套条件成熟度较低，地块相对“孤独”，项目能够借助的外部资源条件较差；
2、道路交通与公共交通还相对不成熟，无明确道路指引，周边路况给人较“偏远”的感觉，在市调人员已进行交通咨询的前提下，仍存在“迷路”的情况，说明本项目客户只能由河北区外展场的“楼巴”引导至项目现场，客户无私家车的情况下，自行到达地块较为困难；
3、项目开发与周边环境及发展现状不“匹配”，客户目标虽然锁定为北辰、河北，但市内北部区域客户对于项目地块认可度较低，拉动内维区域人群认可较为困难；
4、项目周边无产业、无配套，与村为邻，人文环境、自然环境较差；
5、未来地铁3号线预计2011年开通“小贺庄站”，轨道交通建设成形速度较慢，近期与刚性、改善性需求人群嫁接较为困难；项目地块位置的物理性距离较长，交通状况较差孤独性R1：非期望结果——按常规发展的可能结果从地块上：未来会用密度较高的园林来打造本项目的私密性，提高了项目的舒适度
从交通上：计划2011年地铁3号线会开通，并且在小贺庄设站，盘活了本项目与外界的交通；项目周边会的道路状况也会在未来有大的变化。
从生态环境上：用多种的园林打造与外界环境相割裂的专属感受
从配套上：以后将提高项目的配套设施，满足客户的日常生活生活，打造项目的宜居理念
沟
通
提
纲一、淡市突围应对手段社会山融科.金月湾天津中心沿海.赛洛城伟业在当前市场条件下的营销策略
二、市场现状市场大势政策
区域宏观政策小结市场表现市场表现市场表现天津市08年1—9月整体市场成交量和成交面积较07年同期大幅下降，呈现量减价增的趋势，供需进入平缓减速期；
成交面积下降，说明90/70政策显现，市场产品进入“瘦身”期，北辰整年市场走势呈现震荡下滑；
07年底到08年初市场呈现低开效应，在成交价格小幅下降的情况下，北辰市场成交环比07下半年升幅较小，价格呈现难以走高的趋势。北辰区08年上半年成交客户分析三、产品策略洋房产品26#，27#，28#，29#，32#，33#以及高层产品4#楼产品因属于项目主力户型，且楼座位置靠近社区核心，坐拥社区核心景观，与前后相临楼座楼间距较大，因此将其划分为A级资源。

洋房24#，25#虽同样属于洋房主力产品，但其位置临近一期边缘，远离社区核心资源；高层3#临近社区规划景观，5#，8#虽靠近社区中心位置，但其依其产品户型原因，以上楼座划分为B类资源。

洋房34#，高层6#，7#由于靠近社区边缘或临近公路，生活噪音影响较大，未来居住安全性相对其他楼座较低，而30#，31#号楼作为洋房资源中小户型产品，且与其他楼间距较小，存在明显缺陷，因此以上资源划分为C类资源。

根据以上产品分析及资源等级划分，在首开产品配比中，我们建议：

1、根据产品体量，首开走量产品主要以高层90/70产品为主，洋房产品作为树立项目标杆产品推出

2、根据市场与客户情况，我们可组合推出相对较差高层产品与相对较好的洋房产品资源，既能利用价格挤压快速消化高层产品，同时洋房产品的先期入市为后期相对优质洋房资源的推出树立标杆。

3，根据目前储客900组数量，按照正常10：1转化比例，预计认购数量为90组左右，需要遵守供需平衡比例原则

注：如有关系户将需要单独开出一部分资源，保证资源去化完整性价格策略原则－优化产品资源实现均匀去化产品产品关系价值释量图开盘价格策略：产品属性1
（4.5层）：
墅居区域欲望型：城市改善型：都市守望型：价格涨幅四、开盘策略开盘策略08年10月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月当天电话通知客户、获知认购信息及明确开盘日期购买阳光卡
洋房、高层客户分别储备五、合作方式项目总监
营销策划资源协作方式：谢谢聆听