中原-深圳市华润中心2期住宅销售策略报告.ppt

华润中心2期被创造的空间与新生活Introduceyourself华润中心2期住宅简介噪音/人流对居住的影响片区非市场普遍认同豪宅区域片区居住氛围较弱超高层产生高价差大平面精装修的客群来源面对的三个问题香港超高层案例分享----凯旋门香港·凯旋门--项目简介（1）：香港·凯旋门--项目简介（2）：香港·凯旋门--项目简介（3）：香港·凯旋门--项目简介（4）：香港·凯旋门--项目简介（5）：香港·凯旋门--项目简介（6）：香港·凯旋门--样板房赏析：天际独立屋SkyHouse（七房连三套房单位建筑面积5353平方呎约497平方米）香港·凯旋门--项目推广：香港·凯旋门--项目推广：香港·凯旋门--项目推广：香港·凯旋门--项目推广：对本项目的启示…启示1、香港现時超高层豪宅客戶选购物业的心态如何？购入豪宅主要为滿足其虚荣心有收藏、投资的意味其多于实际的使用价值—“人无我有人有我优”;价钱并不是最主要的购买考虑因素最重要是项目的包裝及用料质素城市自然资源/城市景观资源当然不可或缺;都喜好优质的景观资源;物业的高度体现客戶高贵尊崇的身份而香港客戶倾向于购买更高的楼层.2、香港现时超高层名盘的营销分析有以下的共通点:国际级的生活氛围区位的独有性地段的优越性资源的稀缺性其他位置不能复制强调楼盘的气派（外立面及大堂）、豪华会所及值得炫耀的很“牛”的软硬配套凯旋门的成功源于其独特的地理位置优势、良好的豪宅市场、对高端客户准确的心理把控、有效的新闻炒作。凯旋门独特的建筑设计及完备的设施使该项目形象突出。建筑物以暖色系为主使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来。离地152米高空总面积9300平方米的4层豪华住客“摩天会所”和“云中花园”样板间命名以不同的宝石作主题同时装修风格充分彰显主题。公关活动很好地体现了物业的档次有助于树立项目的高端形象。发展商充分利用媒体把项目本身卖点和销售中发生的事件作为楼市热点进行大量新闻炒作如“天际独立屋”造价之说争议、借明星说事、三级市场升值等达到了良好的广告宣传效果。项目在复式单位设有桑拿室主人套房浴室设有蒸氣浴设备六星级酒店大堂入口、星级的物管服务等在推广的形象上将楼盘的高度与人的成就挂钩强调珍贵的海景景观资源租赁市场的活跃由于以上项目所处的地段都有很好的优势有很好的国际租赁市场。如机铁上盖(机场铁路站)的凯旋门除了会吸引经常需坐飞机各地奔走的外籍人士或商务人士购买或者租赁外也会吸此一些飞机机长和空中小姐。由于他们的工作性质凯旋门的地段占有很大的优势。如海名轩位于红堪九广铁路、火车总站旁亦会吸纳一班经常往返于中港的商务人士政府对区域长远规划的重要性几大香港超高层名盘在软硬件上都有各自不同的特点及优越性。如凯旋门的凌空会所、君临天下的无敌海景、海名轩的维港烟花景观!除以上因素外最吸引买家购买这几个超高层豪盘是政府对这个区域的长远规划---国际化都会!总结：地段的不可复制性+稀缺城市中心资源+地标建筑（身份地位象征）+可炫耀的软硬配套+豪华会所设施（上流社会的社交场所）+品位精装修+未来发展规划=现代城市豪宅华润品牌项目依托华润大厦/万象城/君悦酒店的城市综合配套深圳CFD罕有的住宅地标建筑高端客户的身份地位象征大气豪迈的超高层建筑与城市景观资源结合体现国际化气息推广时具备走个性化路线的条件项目与君悦酒店临近在产品上具备一定特色并可引入酒店物管精装修(全面家居解决方案)大幅提升生活品质华润通过成功开发1期的品牌提升对本项目营销的利好项目具备目标客群积累的良好基础高档商业氛围成熟客流量充沛“城市综合体品位商务居住空间”城市综合体------项目的整体配套资源/城市价值品位商务------项目的功能居住空间------项目的属性案名国际化、资源、商务视觉化、大气、内敛代表一种强大的话题性、品位非大众化情感化、符号化造就整体生活方式的与众不同华润中央国际华润中央国际华润的里程碑式产品楼高地标性建筑代表目标客群成功人士的形象高度客户的高品位对华润中心2期的启示在硬件的配套上可增加附加值及市场关注点例如30层以上每户配有桑拿浴室或水力按摩池提倡浴吧文化；精装修(全面家居解决方案)集中关注浴室精装引领时尚的“浴吧”文化。站在城市最顶端的顶层复式——顶级的(Penthouse)独立泳池及空中花园更于浴室设天窗一边沐浴一边夜观星象；电梯直达顶层住户的入户花园除特设直达顶层会所的高速电梯、还将提供智能入户电梯只有你家的智能卡才能到达你所要到达的那层六星級酒店入口大堂安装数十万元的水晶吊灯高品位玻璃天幕设计；地标建筑的营造工程——外立面、大堂、电梯、顶部及灯光工程高舒适低能耗