万科_天津万科东丽湖三期别墅营销报告_伟业_46p_价格策略_推盘策略.ppt

万科东丽湖三期别墅报告嵌居生态坐享城事竞争分析鉴于项目发展阶段与三期产品的价值属性我们对下半年的市场环境进行分析洞察07年下半年的市场竞争状况竞争分析——07年别墅市场分析2、07年上半年在售别墅项目供应情况3、2007年天津别墅市场供应的组成情况汇总：根据项目各个产品类型的特点我们从2007年别墅市场供应的角度分析得出：1、07年天津别墅市场主体为独栋、双拼产品市场份额较高多集中于下半年推向市场；2、本案双拼别墅会与市场中低总价的独栋别墅项目形成市场竞争；3、本案联排别墅会与市场上投放的同类产品存在竞争。竞争分析——07年别墅市场分析竞品分析——竞争类产品分析竞品分析——竞争类产品分析产品余量、价格情况独栋280套均价8000元/平米总价180万左右四联排30余套均价6000元/平米总价90——100万竞品分析——竞争类产品分析滨海湖本项目与竞争类项目交叉分析项目面临的问题产品解读产品解读——项目概况产品解读——资源特性优势一——大盘：同时采样一期成交客户112组进行购买意向及产品价值等问题问卷调查从而验证可预见的购买群体；针对07年上半年所积累的80组三期意向客户进行问卷调查初步了解三期客户特征并预测客户的动态趋势。产品特性需求家庭结构组成职业构成置业需求价格需求北京及外省市中心城区客户特征——客户描摹根据客户采样分析项目存在客群的购买基础线下夯实基础客户线上导入新品形象价量引导均好去划实现产品溢价空间营销计划——重点工作夯实基础做好充分的市场沟通6月7月8月9月10月11月2007年销售目标：实现销售均价8860元/平米推售面积4.2万平方米销售金额3.73亿元3期资源明细一类资源3期阶段推售位置第一阶段第二阶段第三阶段后期（7月）（8－9月）（10－12月）2008年产品总价及价格涨幅联排目标完成：请领导给予保贵意见