夏威夷南岸推盘策略及价格定位.ppt

夏威夷南岸推盘策略及价格定位宏观市场研究第一部分：宏观市场研究宏观经济形势---投资宏观经济形势---消费宏观经济形势---进、出口宏观经济形势---CPI、PPI宏观经济形势---信贷08年，受金融危机的影响以及政府宏观政策的调控刺激作用，房地产市场受到较大的影响，期房销售量急剧下降。经历了一年的房地产低迷态势之后，09年房地产需求出现极度释放，房地产成交量逐月上升，但7月份以来，受房价高涨，政策收紧等影响，成交量连续下挫，北京房地产未来走势成交我们关注的焦点。09年北京商品房价格呈单边上扬趋势①北京8月销售量环比下降5.63%，火爆楼市出现降温信号②限价房地块从流拍到溢价③二套房贷缩紧④税务总局加紧对房地产企业的税收⑤央行：将用市场手段微调货币政策⑥天量热钱虎视中国主攻楼市股市2008年到2009年，楼市经历重大转折
从楼市寒冬到楼市盛夏；
从楼市降价到楼价上涨，部分楼盘创历史新高；
从土地流拍到开发商疯狂抢地；
从银行降息到通胀预期增加，资金大量注入楼市；
………
从这些来看，楼市回暖趋势明显，大量的刚性需求开始释放，投资性购房也重新出现。但实体经济回暖不明显,股市楼市泡沫论大行其道，下半年对购房者心态存在很大的影响，因此未来存在一定的不确定性，建议谨慎看好市场，项目宜把握金九银十的时机，尽早入市，快进快出。北京核心区域演变市场
部分北京核心区演变燕郊概况燕郊独特地理位置从燕郊到港口300公里的距离内有:一个是天津港，178公里，一个是秦皇岛港260公里，唐山125公里，所以燕郊是被经济学家们看好的京津唐金三角经济区域腹地，燕郊是最核心的地区，所以潜力无限。——北京的东西向主要交通主干——
朝阳街的延长线是通州
朝阳路的延长线是燕郊规划中的燕郊燕郊环境区域研究小结区域项目分布序号竞品调研分析竞品调研分析竞品调研分析竞品调研分析【新锐时代】竞品调研分析位置：燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处
规模：50万㎡
容积率：1.97
绿化率：50%
目前均价：公寓5400元/平方米花园洋房7000-7500元/平方米
项目特点：有近10000㎡欧式风情步行商业街，社区规划约5000㎡的山水生态会馆及三大服务
中心。山水生态会馆以健康休闲为主题，内设篮羽馆、游泳馆健身房、体操房、儿童娱乐室、
桌球俱乐部、咖啡图书馆等。
单体平面布置形式：花园洋房一梯两户景观公寓一梯2-4户
物业费：1.5元/平方米·月【欧逸丽庭】竞品分析总结燕郊地区的房地产价格根据区域内的产业规划呈西高东低的趋势；
区域的商品房价格在经过了2006年以前的稳步上涨、2006～2007年非理性上涨后，08年燕郊整体市场进入调整期及09年上半年房价的爆发式反弹，燕郊地区的房价也逐渐开始向理性的方向回归；
随着一些大体量项目(上上城、纳丹堡、星河皓月、天洋城）的不断推出，燕郊的房价已经形成了区域价格调性和区域价格认知。燕郊的房地产价格已经在消费者心里有了大体的产品心理价位。
通过两个主动对销售价格进行调整的项目的销售状况看，我们也不得不承认，在燕郊地区，如要实现项目的快速去化，价格确实起到了决定的作用。项目本体分析项目优劣势分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目价值链项目价值链项目价值链项目价值链项目价值链
大品牌＼大配套＼大环境＼大交通＼大社区

夏威夷南岸的独有水系及园林景观全方位打造夏威夷风情水岸生活。

全地下停车库设计，燕郊地产项目独有。

６０－９０㎡以下时尚较小户型，较低的总价，令人触动的价格。

项目小区水岸生活的高端配套。

未来房价涨势的预期。

都是打动南岸客群的销售引爆点
项目客群分析价格驱动型客户置业敏感点地段驱动型客户置业敏感点项目客群分析项目客群分析项目客群分析项目客群分析项目客群分析夏威夷南岸客群小结第五部分：价格定位本案定价战略定价原则价格定位法内部比较法价格定位法之一价格定位法之二本区域二手房价格为4000-4800元/平米综合价格
以上三种方式对本项目产品进行了价格预估，为了更好的制定合理价格，我们利用加权平均的方法对价格进行再次预估：价格建议第六部分：推盘策略房源现状房源现状销售准备销售准备推盘方案推盘方案推盘价格趋势推盘价格解读销售排期第七部分：推广策略１.建立项目的市场知名度营销推广途径的种类营销推广的关键推广五大方针定向传播——是一种高效的经济的传播方式，本项目未来的客户群层次比较分散，如采用大众化的推广手法势必要付出极大的推广费用，因此建议采用小众媒体，定向直投，直接到达准客户的终端，节省推广费用。
互动沟通——通过大量的客户互动沟通活动，让客户直接体验本项目产品带来的高标准、高水准服务、高附加值，增加客户对投资本项目的信心。
新闻策划——充分调动和利用一切可以利用的媒体资源为项目宣传服务，策划各种类型的新闻话题