西山别墅三期营销策略.ppt

西山别墅三期营销策略我们通过这样的过程来分析、判断和解决问题，实现市场价值最大化：报告结构拥有低密度物业所依赖的气候和自然资源，以及内外市场需求的强劲拉动，昆明低密度物业市场整体呈现出供求两旺的态势从发展阶段上看，昆明低密度市场的发展已经进入市场细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期从产品素质和开发水平上看，昆明低密度市场发展水平较高，本土开发商开发水平高，产品素质处于国内领先水平从产品类型分布上看，供应以联排以下类别墅产品为主，独栋少，且相应产品类型的面积不大，其中类别墅面积在150~280平米，独栋在250~400平米通过运用市场营销相关理论，对项目所遇到的问题进行反思景观水系位置的安排未能考虑景观的均好性。导致多数产品没有水景。项目分析项目分析项目分析客户分析昆明目标客户关键驱动因素在于豪华的会所、优良的环境、奢华的配置和欧式建筑。地州客户关键驱动因素在于身份感、知名度和厚重的建筑。国际化客户分析——客户与项目资源的无缝对接营销策略——【展销系统升级】营销策略——【展销系统升级】营销策略——【展销系统升级】营销策略——【展销系统升级】营销策略——【展销系统升级】营销策略——【销售渠道梳理】营销策略——【销售渠道梳理】营销策略——【销售渠道梳理】营销策略——【项目推广要点】营销策略——【项目推广要点】营销策略——【项目推广要点】销售阶段及通路第一阶段目标及影响力：认知项目、案名及LOGO引起市场关注设立电话咨询并进行客户初步登记第一阶段户外广告示意翠湖第一阶段渠道构建与宝马/奥迪/奔驰/银行理财中心合作媒体组合组合二:DM直投与至祥公司网站链接，让客户可更直接了解项目，并且方便我司进行全国性的内部泛销售。与云南房地产网站链接：如云南房网、云南信息港中国专业别墅网站链接：如搜房网、大中华别墅网等与著名大型网站链接，如新浪、网易、TOM.COM等节奏控制举措——深圳／昆明举办产品小型推荐会主题收藏品展示吸引昆明目标客户群组织西山别墅湖畔水鸟放生活动启动认筹第二阶段将项目推广中心化阶段推广工作重点第二阶段户外广告示意主题活动主题：远离喧嚣，回归自然—西山别墅三期产品推介会时间：2008年5月3日地点：深圳嘉宾：政府官员/媒体/意向客户形式：宣传昆明西山的生态环境，西山别墅的产品优势；邀请建筑师诠释产品设计理念主题：远离喧嚣，回归自然—西山别墅三期产品推介会地点：昆明翠湖宾馆金色大厅时间：2008年5月10日内容：产品品鉴会及宣传西山别墅的产品优势；邀请建筑师诠释产品设计理念亮点：活动结束后的酒会和晚宴参加人：意向客户/媒体/政府/渠道配合：媒体渠道……节奏控制《世界经理人》《新周刊》《财富中文》《财经》《新地产》《新闻周刊》《瞭望东方周刊》《中国高尔夫〉《香巴拉》《汽车杂志》《凤凰周刊》第三阶段（开盘期）（强销期）第三阶段全面正式销售第三阶段户外广告示意地点：湖边时间：2008年5月31日主题：香山、秀水、美墅亮点：活动结束后的水上酒会、盛大烟花表演参加人：诚意客户/官员/名人渠道配合：媒体渠道……慈善拍卖晚宴水岸庭院生活方式展西山别墅杯马拉松赛奢侈品展示《世界经理人》《新周刊》《财富中文》《财经》《新地产》《新闻周刊》《瞭望东方周刊》《中国高尔夫〉《香巴拉》《汽车杂志》《凤凰周刊》节奏控制第四阶段第四阶段带动客户上门并形成成交第四阶段户外广告示意主题活动地点：会所时间：2008年11月、12月频率：每月一个主题亮点：奢华物品展示名流生活目的：通过几个主题的会所珍藏品展示，体现西山别墅的上流生活层次，提升物业品牌主题建议：欧洲名画展、名家字画展，手工艺品展、及古董展等物品：与云南/外地艺术品收藏家联动……《新地产》《GOLF》《汽车杂志》航空杂志至祥优势——【市场占用率优势】至祥目前策略资源中心策划研究规划人员达40余人代理事业部销售人员70余人项目总监12人公司核心层成员70%深圳外派.至祥优势——【策划研究平台优势】合作方式THEENDTHANKS