伟业顾问_北京永定河孔雀城项目五期营销策划报告_125页_XXXX年.ppt

立根固本维稳求深写在前面：基于我们对于永定河孔雀城的深刻认识和前四期的积累之上我们以一个全新项目的眼光来操作五期。本次提报在前期产品定位报告的基础上重营销、重执行针对五期整盘操作思路给出建议请各位领导指正！伟业愿和华夏公司一同担当携手打造孔雀城连锁品牌。2010年度销售目标：孔雀城旗下品牌70亿销售计划永定河五期全盘销售任务为16.5亿计划2010年回款13亿2010年前四个月回款3亿三个陌生踏出第一步永定河孔雀城梳理全盘战略思考宏观市场认知宏观市场认知经历2008年—2009年的政策暖市后目前市场已经达到高位运行；政策短期内将会出现收紧肯能。2009年北京市土地市场一路活跃表现开发商对于后市的集体乐观态度；土地市场目前走势看好成交量同比上涨成交价格同比、环比均上涨市场长期看好。【一手住宅整体供需情况】城市功能核心区、功能拓展区供需量下滑；受价格与供应量影响城八区市场成交量持续下降以大兴、通州、顺义、昌平为代表的城市发展新区成交活跃；城市生态涵养区市场成交量也逐步扩大；市场外拓趋势明显。数据来源：北京市建委宏观市场认知利好1：土地市场整体成交情况看土地成交量高于去年同期成交均价也有小幅上涨由此可以看出开发企业对于未来市场持乐观态度。利空1：土地市场成交活跃明年市场供应增加供不应求将得到缓解竞争更为激烈09年市场整体呈现供不应求态势近期土地成交活跃明年将有大量项目立项入市竞争态势加强。利空2：各家银行的年度信贷指标几乎用尽半年的银行信贷已经超过了7万亿绝大多数银行已经超额完成了既定的信贷投放计划。其中中信银行、浦发银行等存贷比已经超过75%的监管上限预计下半年继续加大投放信贷的可能性不大这将限制部分房地产市场需求。利空3：中央经济工作会议会逐步酝酿信贷、税收方面新政策将会影响到购房者的信心按照国办发〔2008〕131号文规定过去一年的中央出台的信贷、税收等优惠政策截至2009年12月31日2010年的政策方向会在四季度中央经济工作会议会逐步酝酿。上述分析可知：随着房价的逐步上涨以及中央经济工作会议会逐步酝酿信贷、税收方面新政策将会影响购房者的信心此时各家银行的年度信贷指标几乎用尽未来市场可能会出现小幅波动现象。宏观市场认知市场竞争认知2市场竞争认知北京远郊别墅市场分析23项目名称25宏观市场认知廊坊市长王爱民说廊坊要在公共交通方面将北京和廊坊连接成一个“同城”概念。“首都第二机场基本上是定在大兴的南各庄这里距廊坊市区19公里。——2008年12月17日《新京报》A13版区域发展机会区域发展机会区域发展机会宏观市场认知京郊别墅小镇连锁品牌孔雀城项目解读品牌价值孔雀城项目解读如何保障永定河孔雀城宏观市场认知五期地块位于中心湖西侧四期正北北邻孔雀城西街南邻安康街西距大广高速约132米东邻孔雀环路;五期项目占地414.46亩总规划建筑面积约28万㎡整体容积率1.0总货值约16.5亿元预计2009年12月入市。项目分析解读组团规整户型齐全每个组团的涵盖所有户型规划合理选择多样。孔雀大湖——60万㎡核心区彰显项目品质集项目配套于一体整合项目资源、彰显项目品质提升生活价值；高尔夫球场——拉升项目人气增加社区高端品质感添加营销卖点项目附加值升级；河谷市民公园——为孔雀城提供绿肺增添景观色彩提高客户娱乐便利性增加项目居住舒适感。孔雀城社区优质地块：将五期整体社区中心景观位置周边最佳区域布置大堡旗舰版产品提升高端产品附加值。传统线性排布满足客户对传统联排的热衷。车库直接入户下沉庭院设计临景窗井增添主人惬意感受。空中构架设计为业主增添个性创意空间转角文化石的设计增强了别墅自有的尊贵感。台地联排带车库户型亮点：私家车库直接入户附带地面停车位；地下室采光窗井设计增加观景平台；端户型三面超大花园尽享原生态生活；L型明厨设计心情在美食中变得舒然愉悦；双套房设计豪华主卧舒展大气更具尊贵品质感独立书房散发浓郁文化气息。台地联排无车库户型亮点：南北双庭院设计花园直接入户；明厨明卫设计动线合理利用率高；双卧室套房设计满足国际名流便捷私密的生活需求；天井设计采光、通风的同时更添情趣享受；南向主卧阔绰华贵自带南向采光观景露台。产品解析——阳光叠拼产品独立会所：五期具备1000平米的独立会所形成完整社区为业主提供星级服务宏观市场认知项目价值梳理宏观市场认知竞争：六期项目是五期项目最大的竞争对手同处永定河地块体量都比较大2010年两个项目同时在售必然在产品上、总价上和整体卖点上有一定的重叠形成竞争；合作：2010年五期六期统一在一个售楼处凡到达五期的客户必参观六期从这点上来说互为借势实现共赢。五、六期关系解读五、六期关系解读五、六期关系解读宏观市场认知升级版