世联-怀柔山水天地商业项目营销策划.ppt

一项目本体分析项目距北京市四环约50公里项目位于怀柔区南大门距怀柔区中心约3.8公里。项目南侧滨临怀河河道宽30米。项目四至规划指标项目规划情况项目规划情况项目规划情况本体分析结论二客户目标和项目界定片区发展规划生态发展区：在北京城市总体规划中怀柔被确定为生态涵养发展区；城市性质：北京市东部发展带上的重点地区；是北京市国际交往中心的重要组成部分；是北京市生态环境保护带的重要组成部分和饮用水源地之一；重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能；平原地区适当发展科技含量高、无污染的都市型产业及现代制造业京承的开通的利好因素区域背景扫描结论客户目标和约束条件项目界定三发展方向分析正确的站位是确定项目定位与发展战略的前提我们通过对项目本体条件、区域环境、商业类型要求进行逐一对位判断项目是否可以发展为区域商业项目本体条件与传统区域商业的KPI不吻合远郊商业发展方向分析项目本体条件与远郊商业的KPI不吻合商业常规指标要求旅游商业发展方向研究——旅游发展模式旅游商业发展方向研究——市场潜力百泉山风景区旅游休闲商业发展方向研究——KPI四发展策略与项目定位定位需解决问题项目定位思路商业营销链分析模型旅游商业消费者行为分析-市场调研消费者行为分析——人均消费区间消费者行为分析消费者行为分析访谈写真（旅游者）访谈写真（旅游者）访谈写真（怀柔本地）消费者行为分析总结客户细分营销链分析模型北京休闲度假市场概况怀柔度假市场分析昌平度假市场分析密云、延庆区域度假市场分析顺义、大兴、通州、房山和其他区域度假市场分析休闲度假市场研究结论（一）休闲度假市场研究结论（二）SWOT分析战略选择项目定位五特色商业案例借鉴特色商业经营成功总结案例-成都锦里特色旅游文化商业街成都锦里：商业定位与业态规划成都锦里的建筑：独特的商业建筑是文化商业的最好载体成都锦里：小街、古街、文化街成都锦里的经验借鉴六物业规划物业规划七营销推广商业投资角度的常规分析商业概念篇优势挖掘商业概念篇营销计划篇我们的目标阶段入市策略第一阶段强势活动预热1.通过强势活动来提升产品高度吸引媒体关注度；2.以此打造强势品牌；在市场上达到提高产品的高认知度和美誉度的目的；第二阶段单纯销售策略要点1.以产品实体的清晰度造势；2.以概念为基础进行高层次炒作使产品概念的演绎效果达到极致；3.把投资者消费能量的高储备状态最大程度释放；4.遵循“以高端产品拉动中端产品”的推盘原则树立产品的高端形象标定客群档次打开产品价格的上扬空间。第三阶段带租约销售策略要点1.依靠开盘强销和产品高端形象激活投资客跟从心理；2.突出优势产品带租约销售的优势。第四阶段包租销售策略1.以难点户型一定年限和固定投资回报率的包租销售吸引投资客；2.消化希望获得稳定收益倾向于购买包租产品的投资者；3.逐步把销售进程推向高潮并在宣传的同时树立自己的品牌。商业养成商业概念篇推广原则工作起始时间媒体推广我司主要选取了以现场活动、报刊杂志、户外媒体、网络等为主的推广方式并且通过营小不同阶段的不同媒体组合达到最佳的宣传效果；同时根据本项目力着打造旅游文化的特点我们会在适时阶段与旅游公司展开合作并通过项目现场活动来为项目的推广起到推动作用。3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月活动方案讨论时间：2007年3月12日上午9：30目的：a.使社会各界明确区域与社区未来发展前景；b.正式向外界明确推出“区域旅游商业”区域价值理念；c.为项目正式开盘活动奠定良好的舆论基础d.增加客户购买注入信心。邀请单位：北京市政府怀柔区政府天鸿房地产责任有限公司营销总经理中国酿酒工业协会媒体支持:网络媒体：新浪网、搜房网焦点网报刊杂志：北青、北晚、中国房地产报、经济观察报、新地产、楼市、议题：怀柔区域未来整体规划与怀柔区域的发展潜力与前景旅游商业对于区域开发不可限量的价值大型国际性、艺术性、文化性配套奠定区域高度郊区休闲社区——打开高尚生活之窗活动2——项目推介会暨街区开放活动目的：“摇滚之夜”“酒吧宝贝”“品牌推介会”“中国酒产业发