苏州世联地产商业项目营销策划报告.ppt

水墨三十度营销策划报告营销前的思考市场：尽管08年全国房地产投资额有所上升但是全国地产市场销售面积普遍下降供应继续加大需求严重萎缩的严峻形势成交量方面——苏州市：由于房地产市场受到严厉的宏观调控苏州市场在08年成交低迷随着降价促销活动越来越多以及金融危机的影响消费者购房信心受到严重打击观望情绪越来越严重“金九银十”的成交量竟然比7月和8月还要少9月份的成交量不到去年的1/3。在10月开始政策方向的改变连续出台降息、减免购房税费等一系列救市政策以后11月和12月出现明显的成交量回升的现象。工业园区：园区的情况基本和苏州市场相似但是12月份成交量没有像苏州整体市场那样继续冲高受到春节“翘尾”现象影响提前开始回落。2008年8月应对策略项目名称机会型世联研究：世联研究表明房地产市场呈现出“调整期—恢复期—平稳发展期—快速上涨期”的周期变化趋势预测：未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期客户居住区域园区客户购房主体萎缩较为严重访谈语录：（橄榄湾客户）中海现在才5500降价的多厉害啊再等等其他楼盘也都会降的到时候选择更多了现在怎么都要比他贵这么多不划算。”未成交客户访谈宏观层面：国家地产市场将进入中度调整期；集团：做令人尊敬的现代企业集团企业：经营理念“理性发展创造价值”做最具价值创造力的上市公司。天地源：打造以上海、苏州为中心的长三角区域缔造华东市场上最具影响力的品牌之一。水墨三十度经济指标户型方正南北通透卧室270度飘窗布局紧凑实用南北通透得房率较高自身优劣势：项目本身优势较不明显现代大道０9年园区存量（套）竞争项目园区房源１００平米以下房源成交客户多为园区客户；１１０平米以上两房房源成交客户以市区客户居多；三房购房客户多为市区客户。及外地城镇客。项目主力客户——市区客户关键表征：“改善型”客户有购房实力但成交量不占主体为项目的重要客户项目主力客户——园区客户关键表征：公积金买房刚性需求园区楼盘的成交主力为项目的核心客户人均可支配收入对比（单位：元）[苏州中海国际社区]顺应市场变化以低价营销吸引了大批刚性置业客户以月均100多套的速度领跑苏州园区市场但折损了项目形象！三里屯SOHO创造了一个销售奇迹。北京市08上半年一手商品房平均每周成交金额仅为35亿元然而7月12日开盘的三里屯SOHO截至7月19日的预售额就达到了近47亿元。[北京三里屯soho]挖掘客户需求对投资客户的宣传模式及销售模式的深入掌握取得开盘热销的佳绩淡市持续产品同质且无优势竞争激烈客户同质出路2008中国开始酷旧是新的酷中国酷开始影响世界西方世界不再用一百多年前的眼光看中国。不管是传统的还是新鲜的中国有酷的一面……这个国家终将变得强大。————摘自《时代周刊》后奥运时代不仅仅是因为鸟巢和奥运会不仅仅是那些大片和海外交流而是中国因此所掀起的一股新的中国式时尚热潮以及他们所发现的后海、南锣鼓巷、上海新天地、丽江、大理、阳朔这些让中国找到自我令西方侧目并且欲罢不能的热爱。————摘自《0086》中国元素在这个平的世界里必将担负着复兴和弘扬中华文化的重任更是聚拢和搭建一个为中国创意人以母语文化参与世界竞争驱动本土势力融入世界文化帮助中国企业提升构筑中国创造和世界级品牌的软实力使命可谓光荣任务可谓艰巨。中国元素向世界展示中华文化让本土走向世界。高峻先生梅高（中国）创意咨询有限公司董事长范冰冰极具东方表现力面孔与奥利弗．斯通同时出现在画面中这样奇妙的组合已经把该期的主题“世界是平的”表达的非常透彻。“ChinaChic”中国风2008奢侈品牌风行“ChinaChic”中国系列敲门《青花瓷》《兰亭序》《菊花台》《千里之外》《发如雪》《刀马旦》《七里香》《本草纲目》“ChinaChic”并不是某些行业的专属!鸟巢与CCTV上海新天地华润二十四城苏州同样在注重ChinaChic新的发展贝聿铭与苏州博物馆整合城市悠久的历史文化使中国的传统建筑与现代建筑对接既融合了传统文化又具有现代特征的苏州博物馆是苏州旅游业中兴的诱因之一。白先勇与青春版《牡丹亭》文化传承：“记忆是城市的灵魂”。与时俱进：开启新的一次细胞再造的古老而又全新的中国元素在苏州再生潮让千年文化变成可以看的见的传承。老苏州、新苏州、洋苏州时尚中国风（ChinaChic）不只是全球大势所趋更是苏州的这座最具中国文化的中国代表城市的真正动能更是苏州人发展与生活的精神价值。雅戈尔未来城—