上海复地原墅营销策划（终稿）.ppt

报告目标：去化项目中的主力产品：别墅报告结构：企划包装市场分析—客源定位及描述—项目定位媒介策略营销推广策略报告目的：通过市场分析了解当前形势研究竞争对手制定销售方案按公司要求完成预定销售目标市场篇申城总体住宅市场区域商品房市场竞争板块别墅市场沪闵路沿线板块板块最新市场动态板块最新市场动态市场潜在推案量统计板块小结莘闵别墅板块板块特性板块最新市场动态板块最新市场动态未来板块市场潜在推案量板块小结梅陇镇板块板块特性板块最新市场动态板块最新市场动态板块小结竞争板块小结板块小结周边典型个案剖析挑选标准：1、拥有联排同质性产品2、项目面积控制精简3、项目总价同质性明显4、前期销售成绩较好5、客源客层相似项目最新销售动态成功启示点剖析典型个案剖析:项目最新销售动态成功启示点剖析典型个案剖析:占地：约19万m2总建面积：约12万m2套数：共577套2-3层产品类型：联排、双拼容积率：0.63绿化率：35％2.8万m2房型面积：190－250m2总价范围：250－300万/套典型个案热销分析项目客源客层定位建议合生城邦竞争项目客源分析——合生城邦村上春墅竞争项目客源分析——村上春墅燕南园竞争项目客源分析——燕南园本案客源客层定位客源定位依据本案未来客源导入示意图本案未来客源比例拟定图联体别墅客层定位独立别墅客层定位客户职业描述本案客源客层特性研展居住区域：老闵行、莘庄、颛桥七宝、梅陇、古美购物场所：日常：老闵行、莘庄商圈：南方商城、七宝商圈主要交通工具：私车、地铁、公交主要出行道路：沪闵路、顾戴路、漕宝路、虹梅路、中环线、都市路主要信息来源：报刊（包括轨道刊物）、杂志、公共交通视频、电视、广播、网络、商业场所媒体、户外广告等潜在客源居住区域：梅陇、田林、康健、漕河泾漕宝路沿线、龙华、斜土路沿线购物场所：日常：田林、康健、梅陇、打浦桥商圈：徐家汇、南方商城主要交通工具：私车、公车、出租车主要出行道路：沪闵路、漕宝路、虹梅路、内环线、中环线、肇嘉浜路、主要信息来源：派对、酒会、杂志、广播、网络、商业场所媒体、户外广告等项目定位定位基础地理位置交通出行、生活配套生活配套生活环境产品价值产品产品精英型城市别墅别墅生活的第一站！企划篇开门见山——本案特性原墅的优势企划的任务看看左邻右舍-市场环境中的竞争对手-清新雅致的村上春墅2005年1月－2月企划表现一如案名清新的乡村别墅风格2005年4月广告企划表现开始直接明了抓住徐家汇打出都市别墅概念2005年6月底企划直击诱惑对有承受能力者以总价优势扩大购买客层圈万科的燕南园城南万科别墅生活徐家汇往南别墅生活理想居所合生城邦轻轨5号线旁的优雅英伦生活竞争对手企划手法总结项目分析建筑立面风格建筑内部结构这样的产品能否吸引目标群？我们的客户是否感兴趣？联体别墅客层定位独立别墅客层定位客户职业职位描述客户特征分析客户购买动机——崭新的别墅生活复地原墅怎样去契合他们的需求？我们的推广方向产品定位和SLOGANLOGO案名及LOGO诠释秀稿系列生活方式驰骋都会居住原乡都会是城市的最高级别而原乡是居住的梦想。驰骋都会居住原乡都会是城市的最高级别而原乡是居住的梦想。功能空间建筑风格VI系统展示户外高炮（一）户外高炮（二）工地围墙（第一部分）工地围墙（第二部分）工地围墙（第三部分）工地围墙（第四部分）工地围墙（第五部分）形象墙引导旗精神堡垒罗马旗包袋设计售楼处内部标识、吊旗样板区指示牌系统（一）样板区指示牌系统（二）媒体策略篇一、目标对象特征分析模拟人物（1）模拟人物（2）区域：生活在闵行&工作在闵行；徐汇、长宁教育：高等教育高级白领生活模式现代并能接受新事物人群信息：主动获取信息最多的一族有阅读习惯习惯理性分析沟通：活跃的社交族财富：高于普通工薪者但不是社会的顶层而是小有积累的一族职业：高级白领、技术人员、公务员、也包括高级管理层和私企主拦截、引导——户外常规媒体：新闻晨报、区域晚报夹报、上海楼市配合重要销售节点投放软性广告：新民晚报、东早、上海楼市、新闻晚报、第一财经日报等尽可能扩大投放面新闻：新闻性炒作建立项目网站房产类网站：搜房、房地网新的网络广告形式：MSN、邮件广告、搜索排名上下班出行时间投放990新闻频率或交通频率101.7音乐频率套播商业中心巡展：徐家汇、南方商城、其他商业人流密集区。邀请客户到