金地湖城艺境XXXX年全年营销方案.ppt

2014年营销策略报告目录contents第一章1中国经济——今年上半年我国经济连续两个季度放缓上半年GDP增长7.5%在一系列稳增长政策作用下三季度各项经济指标明显好转经济企稳回升增速达到了7.7%预计2014年经济维稳为主南京经济——与一线城市相比南京经济存在较大差距同时自2010年后经济增速逐年放缓房地产投资方面今年下半年房地产投资额逐月下降趋势明显过去1南京土地市场年供销维持在400万方2013年1-11月已成交土地396万方土地出让金额734亿元成交土地溢价率大幅提高；随着主城价格高企土地稀缺成交地块加速外扩同时伴随着城市近郊地价全面上涨城市核心地段一地难求2013年1-11月南京市分板块住宅供销价1经济上土地市场预计2014年区域内外重点项目的推量在140万方左右部分区域的同质化产品陆续上市加剧了区域的竞争格局在一定程度上增加了本案的销售压力主城区1、2013年南京楼市呈热销态势而全年楼市的火爆也在一定程度上透支了后期发展预计明年楼市整体将不会好于2013年整体稳中微降。2013年南京市商品住宅累计上市871万方成交911万方均价12785元/㎡整体呈供不应求态势市场去库存化明显两江板块为全市供销主力的格局依旧没变而随着改善需求的入市主打改善产品的河西板块今年表现较为突出供销量仅次于两江板块均价仅低于城中板块位居全市第二。2、全市仍然是以首置首改为主的成交结构。70-144㎡户型为市场主流需求面积段其中90-144㎡供不应求态势明显180㎡以上户型供过于求去化缓慢随着全市单价的提升单价1万元/㎡总价100万以内的成交占比大幅减少。3、受国五条政策中关于二手房成交缴纳20%个税的影响2013年二手房市场量价齐升。2013年南京市二手房成交94000余套成交量再创新高上半年主要担心未来20%个税和房产税征收增量房的政策落地需求充分释放下半年政策趋稳成交量逐渐回落至平稳水平。4、预计明年本案将面临全市型竞争大格局同质化竞品集中放量对本案将形成较大冲击。2014年本案将面临区域内外同质化上市产品对本案形成的客户分流全市型多元竞争的格局加剧了本案的销售及竞争压力想要突出重围脱颖而出在2014年无论是推广层面还是客户获取层面我们需要打开思路全城营销快速拓宽项目获知度形成影响面吸引全市客群。第二章2014年项目目标值——完成销售金额24亿（含13年未达成）2014年销售指标分解2014年项目营销策略第三章核心问题从数据出发弥补35%外部区域客户以及未达到的65%区域内部客户步骤一：建立完善的外拓团队步骤二：明确的客户方向及有效的拓客方式步骤三：完善的考核指标及工作目标从问题出发问题一的解决方式：问题二的解决方式：第四章核心问题从客群出发客户：蔡先生年龄：25岁性别：男籍贯：福建从事行业：房地产当前居住地：租房仙林区域100三房置业次数：首置需求面积：两房或小三房承受总价：100万左右从客群出发—客户描摹从客群出发—客户描摹年龄：年龄在25-35岁家庭生命周期：以二人世界、单人独居及喜得贵子家庭为主房屋价值观：平时忙于工作置业主要为家人及自己提供安全感及奋斗目标为子女创造良好的成长环境及教育环境购买动因：婚房、改善居住条件、孩子教育消费特征及生活方式：对时尚的文化、娱乐积极追逐是潮流的倡导者和追随者；注重生活质量有固定的兴趣爱好和习惯工作：处于事业的奋斗阶段工作较为忙碌主要精力均放在工作方面期望在经济方面得到较多的财富积累高层的成交核心就是基数庞大的客源基数跑轰体系一：虽然该体系属于常规范畴但一切行之有效的方式我们绝不遗漏。商超布点商超布点商超布点商超布点商超布点商超布点跑轰体系二：逢节假日针对周边大型景点及走亲游玩客群进行拓客。景点拦截景点拦截景点拦截跑轰体系三：项目自我价值、市场需求价值挖掘体系地铁4号线距离1.3km名校学区房周期排布表眼见为实的示范区打造【惊艳示范区打造】通过情景商业区、景观示范区、售楼处、实景样板间等形成项目示范体系【节点1：工地围挡及大牌】沿地块东侧布置6米高户外围挡大牌诠释项目诉求和形象拦截竞品客户【节点2：情景商业街】通过店招、雨棚、实体物件摆放等手段营造商铺即将入驻形象形成商业街展示面【节点3：景观示范区】在社区内部打造开放的景观空间及中心广场为客户提供自由、休闲的交流空间【节点4：实景样板房】简欧风格实景样板房贴合目标客群的品味及需求体现项目品质团队激励机制THEENDTHANKS!感谢聆听