江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广方案_113PPT_XXXX年.ppt

看到琥珀美墅这个案名首先想到的就是小学的课文——《琥珀》它告诉我们：每一块琥珀都是有故事的。在回南京的路上我们就在一路思考93栋房子大约就是93个故事会不会93个家庭因为这些故事结缘琥珀美墅就像童话里那样幸福的生活。冬天也许快来了但相信琥珀美墅的童话才刚刚开始。市场分析市场态势2010年1-4月淮安楼市成交均价无大波动并有小幅上涨趋势。政策研读茂华·国际汇207㎡四房三厅两卫淮安万达广场137㎡三房两厅两卫榕兴·水韵天成英伦·玫瑰园联排A户型：地上面积约225㎡半地下面积约51-52㎡联排B户型：地上面积约215-240㎡半地下面积约51-52㎡红豆美墅户型图东湖怡景苑长岛一墅翔宇壹号上海新城香缇豪庭112㎡三房两厅一卫小结功能定位:淮安城区未来发展的中心区域规划范围:行政管辖面积132平方公里常住人口20万人规划理念:产业转移的集聚区、综合开发的先导区、机制创新的试验区项目南临台州路西临规划支路东临合肥路毗邻未来市政府所在地、新城中心板闸是未来城市中心的发展核心。项目周边高端产品分布相对密集如红豆美墅、东湖怡景苑等这些项目虽然会对项目产生一定的竞争但是也有助于区域整体定位的拔高例如我们可以将之定位为：中央别墅区。区域无可挑剔未来必然的中心。周边的项目也很给面子都很高端这样的邻居不坏。这些已经是成功的一半了。剩下的就看自己能做到多好——打铁还需自身硬。项目分析这栋别墅本就不同于那些别墅户型优势本案客群之物理指标主力客群：多次置业的三高客户为主流；年龄：35—45岁有车族；职业：以企业高管、私企老板、政府公务员为主或有部分教师、海归等；消费动机：投资兼自住。——智富阶层——他们属于一个富有而知性的阶层因其知识背景及未来不可限量的成长性该类人群希望公众将自己与传统意义上的暴发户区分开来。他们的投资观更着眼于未来的发展趋势而不是当下更看重区域的发展潜力对自己的喜好有清晰而明确的认识。多次置业对房产具备成熟的判断力对价格敏感度相对低但对“贵得其所”的含义理解透彻；对物业的创新和流行趋势非常关注强调自己的审美观和价值观；重视产品文化内涵对现代感建筑具有认知；对长辈的健康及生活更为关注；并更加重视对子女的教育情况；在他们眼中别墅不是用来炫耀和张扬的而是一处与家人共度快乐时光、自然与沉静的生活所在…别墅营销的关键均好性弱化售楼处的售卖功能强化感观体验视觉动起来在售楼处或样板房内放入著名艺术家的作品让客户体验一场艺术大餐1、充分利用客户对动物的喜爱设置狗狗“销售员”室内装饰极致性精装修庭院制作要点—定制式庭院精装修庭院制作要点—定制式庭院建立项目的高端、健康、优质的市场形象让我们的目标客群理解、接收、认同产品提炼项目的核心价值点告知市场关于项目我们的建筑是英伦风格我们所倡导的生活方式是现代典雅的我们需要一个概念来阐释我们的建筑让这种最朴实亦最和谐的生活方式在淮安落地生根二次解读在琥珀美墅那种来自生活的平常和宁静从最底层拨动心弦带给人最深刻的沉淀与打动。当你与这种宁静温婉的生活直面触摸到曾经守望贵族领地的班驳古堡那种真切的欧陆风情就会漾起了急需沉淀的渴望。你会恍然顿悟：这是一处来自英国的别墅它原生于不列颠的血脉和性格带着我们回到别墅文化的原乡。定位语原乡美墅生活整体营销推广7月形象预热阶段推广阶段划分以案名——琥珀美墅的释放为主线宣传英式别墅风情引入英式别墅生活概念；利用节假日的机会组织活动：突出项目构建精品超越一切的决心宣传开发商的品牌。推广思路——悬疑引势制造热点第二波：琥珀美墅别墅生活的完美范本——亮相升温期解读英伦风情高尚生活元素（8月）别墅生活的完美范本第三波：93席英伦原乡美墅礼献淮安（到了别墅生活新时代）——持续升温沸腾期体验英式别墅生活（9月-----开盘）93席英式原乡美墅媒体营销策略主题下的推广与传播框架户外广告——营销主线贯穿整个营销周期。用于有效客户大流量路段投放标志户外广告迅速截流客户；报纸——利用淮安最主流报纸的市场影响力结合营销节点投放大版面迅速抓住高端客户眼球；网络——主流网站的软文炒做增加业界的关注度有效吸引业内人士建立广泛的口碑传播网。公关活动建议三、英伦风情酒会活动：周末邀请客户出席酒会地点：项目销售中心目的：加强与客户之间的良好沟通为软文推广做铺垫；强调英式别墅生活的韵味凸显项目的不同之处销售阶段价格怎么开？节奏怎么控？销售怎么管？服务流程项目组组织架构THANKS