美墅馆别墅策划推广方案.doc

美墅馆三期别墅推广方案第一部分、地块SWOT分析一、地块环境调研1、项目土地性质位置：位于镇江东部新城的经十二路中段，是距离百年江大最近的别墅社区，是未来镇江文化聚集的核心所在。占地面积：320亩地形：平整2、地块周边环境东城绿洲美墅馆三期位于经十二路与纬八路交汇处。向东：经十二路向北：江苏大学、机电高职、建设中的北京华联超市向南：镇江第一中学、规划中的九年一贯制学校、沃尔玛是一个集双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、花园洋房，高档多层公寓及商业为一体的高档住宅区。从06年推向市场以来，已开发1890套，基本售罄。美墅馆三期，总共别墅28套。东城绿洲周边道路情况：项目东、西、南、北侧均为市政道路。西侧为谷阳路，南为纬八路，东为经十二路，北向接学府路。3．地块交通条件城市道路交通情况东大门开在经十二路上，南大门开在纬八路上。周边公交系统情况公交28路、116路直接在东城绿洲站台下车即为我楼盘公交3路、106路、9路在谷阳路东城绿洲翰霖苑站台下，沿纬八路向东过江苏省交通技师学校即为东城绿洲社区。（碧水苑、翰霖苑）公交3路、19路、9路、201路、大运量公交D1线在学府路汝山站台下向东100米左右转向南200米右转向南200米，即为东城绿洲大门私车赴项目路线路线一：学府路---经十二路（江苏大学新大门与老大门之间）-----东城社区路线二：谷阳路-----纬八路----东城绿洲社区路线三：丁卯路----经十二路----东城社区4．周边市政配套设施项目周边配套比较完善，以1.5公里为界限，区域内有较多的医院、学校和商业。教育设施：镇江市第一中学、江苏大学、九年一贯制学校、小牛津幼儿园、镇江机电高职、江大附属幼儿园、江大附属小学、江科大附中、京口区汝山中心幼儿园。医疗设施：京口区象山镇社区卫生服务中心、江苏大学校医院大型商业设施：沃尔玛超市，由东城绿洲碧水苑南门出发沿纬八路谷阳路，电瓶车5分钟。欧尚超市，由东城绿洲东门向北，左拐至学府路向西行。电瓶车10分钟。北京华联，东城绿洲北侧（在建），电瓶车3分钟。江苏大学门口全聚福超市、欧家乐卖场电瓶车7分钟。另：小区向南即丁卯五大市场（义乌小商品城、五金电器城市场、建材装饰市场（麦德龙）、镇江食品城）体育设施：比邻的大学内，体育设施齐全，有大型标准化体育馆，各种室外运动场所。社区内有网球场、小型健身中心、会所（乒乓球、台球、棋牌室等）银行、通信：仅5分钟路程，江苏大学周围有农业银行、工商银行、中国银行等。江苏大学、镇江机电高职门口有移动和电信营业厅。菜场：各大卖场均有。将大后门设有江大菜场，机电高职附近设有汝山菜场，小区门口超市也兼营菜类供应。餐饮：江大门口的全聚福饭店、江苏大学内宴春饭店。谷阳路与学府路十字路口（原巨蛋处）规划中即将兴建的五星级国际大酒店。二、SWOT分析1、楼盘SWOT分析项目优势分析美墅馆三期具有以下优势：客厅方正、大面宽，会客、观景。阳光生活，阳光心情。敞亮主卧、大开窗设计，让生命的三分之一享受更多的舒适、浪漫。次卧独享一方宁静，演绎心灵的自由。整体布局动静之间不经意转换。休息、会客、用餐、娱乐等空进的区隔，实现完善的功能分区。人性化设计，考量空间利用的最佳尺度。超大楼间距，超高绿地率、呼吸更多阳光，清风。大面积露台与南北多重观景阳台的完美组合，赏风观景，与自然无声的交流。项目弱势分析当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点：整体容积率太大，周边居住人较多。前面是多层和高层商铺，视野不是很开阔。周边没有较为明显的自然景观。索普集团靠得太近。上述弱势点需要规避得当，销售人员可以利用口述进行针对性的弱化改善。项目市场机会分析宏观市场整体向好，别墅类物业正处于快速升温阶段，有效需求较大；随着城市大拆迁的推进，将产生较有购买力的人群；项目定位准确；规划、景观、宣传等做得到位，将会是很大的市场机会。别墅区前期有很多老业主老客户，为我们的品牌宣传带来机会，无形中有利我们的推广。项目市场威胁分析项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，学林雅郡、永隆城市广场、优山美地等待开发地块，其内部的地块面积、地质都与本地块相似，即将推向市场。本项目必须在今年年内清盘，否则将失去先期优势。政府对区域的开发进度将直接对本项目的销售乃至利润产生影响。国家宏观调控的加大压缩了一大部分潜在客户。第二部分项目定位分析说明项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。一、项目定位1、项目市场定位1）地产项目定位之基准地产项目的定位是基于：◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间；2）项目定位本项目地块具备定位为“纯高尚别墅的品质生活园区”的充要条件。该项目将定位于以