东莞市房地产市场分析.ppt

A2.1.房地产市场分析“九五”期间中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度其中住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区但增长最为迅速的则在西部和内陆地区随着外部环境和国家政策的导向中国房地产行业向规模化和专业化发展作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步1994年的低落1997和1998年的回升目前正处于上升期东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素东莞市商品住宅销售收入和销售面积增长迅速在未来五年内多层和小高层仍是商品房开发市场的主流新开发的多层和小高层主要集中在东城区、篁村区和城区预计到2005年每平方价格在2500元以上的中高档商品房将占据市场86%的份额东莞房地产市场竞争格局可以从内部竞争状况等五个方面分析消费者购买商品房考虑的因素由于开发商市场定位不准确未能充分满足消费者的需求造成东莞市商品住宅的空置面积较大并逐年上升由于政府今后对土地批租的严格控制短期内商品住宅开发的增长空间有限总体上说推动东莞房地产市场发展的因素大于阻碍其发展的因素东莞市住宅产业发展以住宅智能化、现代化为主要特征并以进一步完善金融体系为保障A2.2.建筑安装市场分析广东省建筑安装工程市场的投资额平均每年以8.9%的速度增长广东省建筑安装工程市场是竞争集中度非常低的市场并且越来越分散随着城市化进程和引进外资的不断加快东莞市建筑安装工程市场容量不断上升东莞市建筑安装工程市场表现出比广东省更快的增长宏观环境、引进外资和房地产市场是驱动东莞市建筑安装工程市场的三大因素随着东莞市实际利用外资不断增加外资企业用于建筑安装工程的投资额增长较快其中日本、欧美企业用于建筑安装工程的投资额增长率高于外商企业用于建筑安装工程的投资额的平均增长率东莞市建筑安装工程市场竞争仍以价格为主要竞争手段并存在不规范的运作情况本地和港澳台企业选择建筑安装工程公司时更注重价格而日本和欧美企业更重视质量和工程管理外来企业以其较高的资质和凭借规模效益取得的成本优势形成了对本地企业的威胁日资企业选择标准AB优势AB公司在保持原有核心竞争优势的同时应加强业务拓展和核心支持团队的培养使工程业务具有更高的柔性和市场反应速度赢得提高竞争力的潜在源泉总体上外部市场为AB公司的主营业务发展提供了广阔的空间；同时AB公司在高成长的建筑安装和房地产市场上保持高盈利能力房地产业务组织结构建设的总体思路上有三种模式可以选择完全委外能够短期内有效解决企业人才不足的现状但以契约关系确定的合作关系无法充分的从企业总体利益角度来考虑问题部分委外能有效地弥补企业在某些职能领域的不足但委外职能和合作伙伴的选择至关重要全部自建有利于对价值链的各个环节进行控制和协调但管理成本较高目前国内建筑工程企业主要有两种发展模式战略方向的确定决定了企业组织结构的选择构建符合战略发展目标和市场竞争环境的组织结构是实现AB战略目标的前提业务流程再造系统考虑四个领域从而达到战略目标对流程的要求流程设计的原则一支相对稳定的高素质的人力资源队伍是实现企业战略目标的基本保证绩效考评体系