大连住宅价格影响因素分析及实证研究.pdf

大连住宅价格影响因素分析及实证研究硕士学位论文学科、专业：指导教师：完成冢翅丝丝全些管理送丛型熬攮笾笙旦大连理工大学作者姓名：学号：摘要差异国外往往从特征价格衏的视角⒐菇Ｐ徒醒芯俊６谘д叨宰城市是人类社会【丈期发展的结果而城市住房是城市一切生产和经营活动不可缺少的基本要素。在市场经济条件下城市住房这一重要资源只有在市场机制的作用下才能实现最佳配置城市住房价格则是城市住房市场运行的中心环节。因此研究城市住房价格影响因素及其作用机制具有十分重要的意义。由于住宅产品是一种异质性商品产品之问在构成使用价值的各个特征之问有明显的宅价格问题大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行定性研究。到目前为国内还没有人通过对住宅购买者在区位条件、建筑结构、邻里环境等方面的偏好进行调查实证研究住宅特征和住宅价格之间的数量关系。如何把特征价格理论应用于我国的住宅价格分析构建住宅特征价格模型研究城市的住宅市场这正是本文试图解决的问题。沦文较为系统地总结了特征价格理论和模型文献表明特征价格理论主要包括两方面内容即ê美砺酆蚏的特征巾．场均衡分析；住宅的特征主要分为建筑特征、邻里特征、区位特征三大类。在此基硎希颐谴蛹屏烤醚Ы嵌裙菇俗≌卣骷格理论模型并结合大连市的实际情况采用了鲎≌狙橹ち颂卣骷鄹衲Ｐ偷目行性最后选择了个住宅特征作为模型的自变量。其中：建筑特征变量觯磺惶卣变量觯涣诶锾卣鞅淞个。通过基本模型分别得到了个住宅特征的特征价格。实证研究表明住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的。影虺潭茸畲蟮氖墙ㄖ婊小的是所在楼层。火于城市住宅特征价格的研究在国内还只是刚刚起步本文的研究在一定意义上具有探索性并且实证研究只限于大连市范围样本的时问跨度也不够长研究结论的可靠性和普适性还有待检验。未来的研究可以从模型函数形式的选优、市场绌分方法的比较以及特征价格的应用等方面展开进行更多的实证研究。关键词：城市住宅价格；住宅特征：特征价格大连理上人学硕士学位论文琤琻瓹大连理上人学硕士。’≯位论文琒甃；簊瑆瓵痵甎’．猼．．琲琣瑆瓸‘琱甎琻痵琻瓾．．：甌甌甌．篣棚佬溃捍罅≌鄹裼跋焓彼胤治黾笆抵ぱ芯．籋；独创性说明作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得研究成果。尽我所知除了文中特别加以标注和致谢的地方外论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果也不包含为获得大连理工大学或者其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。导师签名：仫么避作者签名：弛巳玜叁大连理工大学学位论文版权使用授权书逊纭狶月本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位论文版权使用规定”同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。大连理笱妒垦宦畚蜓问题的提出及研究意义、《房地产文献杂志》琽房地产特别是住宅是人们生活和工作的重要场所。住宅作为居住生活空间是其他商品无法替代的是城市居民个人和家庭生活的必需品。经过多年的改革我国住宅产业的发展已经初具规模成为新的经济增长点对国民经济的发展和人民群众生活水平的提高产生了积极的影响“Ｗ≌翟谏缁峋梅⒄购途用裆钪械牡匚辉嚼丛街匾#地产市场结构逐渐趋向合理我国各城市的住宅市场已经形成并在不断地得到完善。统计数据显示自年取消实物分配的福利分房制度以来年至年相应出现了一个购房高峰期“。总体看来随着公积金政策、银行住宅抵押贷款以及二手放市场的配套措旋的完善我国住宅市场出现了良好的增长态势。与此同时对城市住宅价格问题的讨论如房价是否合理