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住宅价格影响因素的实证研究

——基于天津市住宅市场2001—2011年的数据分析

贺利锋
内容提要

本文利用天津住宅市场2001年1季度到2011年2季度的季度数据通过计量模型对天津
市住宅实际价格的影响因素及其相互之间的影响比重进行分析。分析结果表明，天津市房价
上涨以需求拉动为主，成本推动为辅；影响天津市房屋实际销售价格指数变动的主要因素是
上一期房屋实际销售价格指数、城镇居民家庭人均实际可支配收入和土地实际交易价格指数，
而城市常住人口增长率、利率变动和宏观经济政策等变量对房价的影响较小；短期内结构性
政策对天津市房价显著有效，利率变动在长期内对房价有显著影响；天津市房地产行业信息
系统很不完善，购房者购房时缺乏有效信息，购房行为比较盲目。

关键词关键词：：：：天津实际房价天津实际房价因素影响因素影响比重比重比重比重

一一一、一、、、引言引言引言

近年来，随着中国经济快速发展，人民收入水平不断提高，对住房的需求也逐年增大。
中国房地产市场持续升温，过快增长的房价也逐渐成为社会讨论热点。在全国房价上涨的大
环境下，天津房地产市场也逐渐火热起来。从2001年至今，天津房屋销售价格涨幅虽然出
现过一些较大波动，但价格水平却还是保持快速上升趋势。天津市商品房销售均价从2002
年上半年的2557元/平方米（数据来源：新华网），涨到了2011年上半年的9190元/平方米
（数据来源：天津市国土房管局《每日房价》），涨了3倍多。

房价过快上涨对一个国家和地区的发展是极为有害的。首先，它会加剧宏观经济波动。
由于房地产行业投资大，产业关联度高，涉及建筑、冶金、建材、运输和金融等许多产业，
在经济增长时会加速经济膨胀，而在经济出现下滑时反之也会加速经济萧条。如果不加以控
制可能会造成房地产泡沫，甚至引发金融危机。其次，它会造成挤出效应，制约居民消费的
扩大。由于房价上涨过快，居民购房的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费
总支出的比重也不断提高。购房支出的增加，挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出，
严重制约着居民消费的持续扩大。最后，它还会产生再分配效应，拉大居民收入差距。住房
既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民户的财富存量会产生不同的影响。对无住房
的家庭而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度；对有自有住房家庭而言，房
价上涨会增加抵押贷款消费；对于有房用来投资的家庭而言，房价上涨不仅能获取出租和出
售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。正因为如此，如何抑
制房价过快上涨，成为政界和学术界关注的焦点问题。国家政府也是连续多次对房地产市场
进行调控，然而效果并不理想。所以我们有必要认真研究一下房价的影响因素及其影响方式，
从而为相关政府更加有效地调控房价提供一些建议和决策依据。

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二二二、二、、、文献综述

研究分析房价的影响因素及其影响方式对于提高居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经
济持续健康发展具有重要意义，近年来国内外学者从不同角度对房地产价格的决定和影响因
素进行了分析。

在国外，1981年，Nellis和Longbottom根据供求原理，得到一个关于平均商品住宅价
格的简化公式，并以此对英国住宅价格影响因素进行了计量分析。计量分析结果显示，收入
是影响住宅价格的最重要的因素，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。Min
Hwang和JohnM.Quigley（2006）利用美国74个大城市1987~1999年13年的数据，建立
了一个供求模型。模型分析结果表明，过去住宅较高的空置率会使房价下跌，城市的整体经
济状况家庭收入和被雇用状况(失业状况)也会对房价产生很大影响。StuartA.Gabriel，
JoeP.Mattey和WilliamL.Wascher(2000)通过供给和需求两方面的影响因素构建住宅
价格模型，认为人口迁移和城市结构演变能够解释在过去20年里加利福尼亚住宅价格的变
动。

在国内，马思新、李昂(2003)利用Hedonic理论研究了北京商品住宅价格的影响因素，
选取区位、总层数、绿化率、物业费用、车位租金、厨卫装修标准、供水、通讯、物业状态
为影响因素进行拟合分析，认为区位、物业费用、厨卫装修等因素对价格影响显著。沈悦、
刘洪玉(2004)通过对1995-2002年中国14城市的考察认为，经济基本面对住宅价格水平的
解释模型存在着显著的城市影响特征，近年来各城市住宅价格的增长已经无法用经济基本面
和住宅价格的历史信息来解释。倪弘和徐义忠（2005）认为需求的过快释放，部分地区供需
短时期内失衡，商品房供应结构不合理等，是导致房价快速上涨的主要原因。时筠仑、雷星
晖和苏涛永（2005）从房地产价值的自然增长